Se louer ou se sous-louer – article 35 bis du CGI

Zoom sur l’article 35 bis du CGI : à quoi correspond-il ?

Zoom sur l’article 35 bis du CGI : à quoi correspond-il ? -Xperts patrimoine - investissemet immobilier - juridique - 2021

Le nom de cet article ne vous parle peut-être pas, et pourtant, si vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation principale, ce qui suit peut s’avérer utile, voire très intéressant fiscalement parlant ! Louer une ou plusieurs pièces de votre habitation principale peut-il vous faire réaliser des économies sur le montant de vos impôts ? Dans quelle mesure un bailleur peut-il être exonéré d’une partie de son impôt sur le revenu ? Dans le cadre de la gestion de votre patrimoine et dans une optique d’optimisation fiscale, le régime fiscal de la location meublée peut se révéler fort efficient lorsqu‘il s’agit d’une location « chez soi ».

Voici quelques éléments de réponse dans un petit focus consacré à l’article 35 bis du CGI.

Article 35 bis du CGI : quésaco ?

Datant du siècle dernier, plus exactement de 1979, l’article 35 bis du CGI (Code général des Impôts) est un texte relatif à l’exonération de l’impôt sur le revenu pour les produits de location ou sous-location en meublé pour un contribuable. En effet, si une personne loue une ou plusieurs pièces de son habitation principale, celle-ci peut se voir exonérée du paiement de l’impôt sur le revenu lié au produit issu de cette location… sous certaines réserves cependant !

Quelles sont donc les conditions à remplir pour bénéficier de cette exonération d’impôts ? Pour trouver réponse à cette question, c’est juste en dessous que cela se passe.

Comment bénéficier de l’article 35 bis du CGI ?

Tout d’abord, notez bien sur vos agendas que cette mesure d’exonération de la déclaration des revenus provenant de la location d’une partie de la résidence principale s’applique, à ce jour, jusqu’au 31/12/2023. Il convient donc d’être prévoyant et de rester informé d’ici là (sur notre page par exemple !), si jamais cette mesure vous concerne, ou si elle vous intéresse.

Une fois cette précision effectuée, voici les conditions requises afin de pouvoir profiter de cette fameuse exonération :

  • La ou les pièces louées doivent impérativement faire partie du logement principal du bailleur, c’est-à-dire être rattachée à l’habitation principale de manière indissociable et caractérisée (mais cela, nous y reviendrons plus loin)
  • L’article 35 bis du CGI stipule que le loyer doit être fixé « dans des limites raisonnables »
  • Les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire (ou sous-locataire), ou une résidence temporaire, à partir du moment où il justifie « d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du Code du travail »

Pour être complet et afin d’y voir plus clair, il convient d’apporter quelques petites informations complémentaires au sujet desdites conditions. En effet, certaines d’entre elles doivent être clairement caractérisées pour être validées !

Pour mieux comprendre les conditions requises

Vous avez un doute ? Vous ne savez pas si vous remplissez bien les conditions nécessaires pour être exonéré de l’impôt sur le revenu pour les produits de location ou sous-location en meublé ? On vous précise ici certains détails plus techniques, ça peut toujours servir !

La partie louée doit être indissociable de l’habitation principale

L’administration considère que le bailleur doit réduire le nombre de pièces dont il dispose et qu’il occupe au sein de son habitation principale lorsqu’il loue une partie de son logement. D’autre part, eu égard à la jurisprudence, l’administration indique désormais que des pièces résultant notamment de travaux de réaménagement ou de réhabilitation, et/ou qui n’ont pas été occupées précédemment par le bailleur, peuvent être louées sous le bénéfice de l’exonération à condition que l’affectation à un usage d’habitation au sein de la résidence du bailleur puisse être caractérisée. Exemple d’une jurisprudence se rapportant à cette condition : « L’exonération a aussi été admise dans le cas d’un propriétaire d’une maison de six pièces réparties en trois niveaux. Ce dernier donnait en location meublée le rez-de-chaussée ainsi que le deuxième étage et occupait personnellement le premier étage. En effet, il a été regardé eu égard à la configuration, à la disposition de l’immeuble, comme louant une partie de son habitation principale alors même qu’il n’aurait jamais habité effectivement la totalité de cette maison, les autres conditions prévues à l’article 35 bis du CGI étant par ailleurs remplies (CE, décision du 16 juin 1971, n° 81620 ; à rapprocher de la décision du Conseil d’État du 4 novembre 1970, n° 78628). » Attention toutefois au fait que le caractère « indépendant » de la ou les pièces louées ne puisse être avéré. En effet, ce dernier s’apprécie en fonction de :
  • La superficie de la partie louée
  • La configuration et la disposition de l’immeuble dans son ensemble : nombre de pièces, salle de bain et/ou cuisine privative, entrée indépendante…
Exemple d’une jurisprudence pour illustrer la condition selon laquelle la partie louée ne doit pas être indépendante, mais bien indissociable de l’habitation principale : « Au sein d’une maison de trois étages, dix pièces louées auprès de locataires différents et dont la majorité des logements dispose d’une cuisine et d’une entrée séparée ne peuvent être regardées, eu égard à leur superficie et à leur disposition, comme faisant partie de l’habitation principale du bailleur (CE, décision du 24 mars 1976, n° 93851). » En outre, le I de l’article 35 bis du CGI prévoit que, lorsqu’elles forment un tout indissociable avec l’habitation principale, les dépendances immédiates peuvent être considérées comme des pièces appartenant à l’habitation principale. Voilà qui est bon à savoir ! Ainsi, l’exonération est encline à trouver son application en ce qui concerne des locations ou des sous-locations portant sur des chambres de service aménagées sous les combles, par exemple, dans la mesure où ces pièces peuvent être considérées comme faisant toujours partie de l’habitation principale du bailleur ou du locataire principal.

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La location doit respecter les plafonds prévus par la loi

En effet, le plafond correspond au loyer annuel par m2 à ne pas dépasser. Pour l’année 2021, voici à quoi correspondent ces plafonds :

  • 191 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France.
  • 141 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions

Pour se faire une meilleure idée de ce que cela représente, pour une chambre de 15m2 en région parisienne, par exemple, le loyer annuel ne devrait pas dépasser 2865 euros (15 x 191 euros).

D’autre part, d’après l’article 35 bis, II du CGI 47, dans le cas où un bailleur met à disposition du public une ou plusieurs pièces de son habitation principale, le produit annuel de la location ne doit pas excéder 760 euros afin de bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu pour ledit produit. Ce cas de figure concerne les chambres d’hôtes ou les locations de type « Airbnb ».

La partie louée doit constituer la résidence principale du locataire

Comme mentionné précédemment, si les pièces louées constituent pour le locataire (ou sous-locataire) sa résidence principale ou sa résidence temporaire, dès lors que ce dernier justifie d’un contrat de travail visé à l’article L 1242-2, 3º du Code du travail, alors l’article 35 bis, I du CGI exonère d’impôt sur le revenu les produits de la location. Bien entendu, à condition que le loyer soit fixé « dans des limites raisonnables », détail à ne pas omettre !

Imposition sur les revenus de la location : quelques infos

La location en meublé, effectuée à titre habituel, par toute personne, pour des chambres ou des appartements, est considérée comme une activité commerciale sur le plan fiscal. De ce fait, cette activité locative commerciale relève de la catégorie des BIC vis-à-vis de l’impôt sur le revenu. Les « BIC » correspondent aux « bénéfices industriels et commerciaux », et ne doivent pas être confondus avec les « BNC », c’est-à-dire les « bénéfices non-commerciaux ». En effet, les BNC relèvent d’une comptabilité dite « d’engagement », alors que les BIC relèvent eux d’une comptabilité dite « de trésorerie » où le calcul du bénéfice tient compte de toutes les factures émises. Ainsi, dans les cas où le propriétaire/bailleur est une société c’est… l’impôt sur les sociétés qui est applicable. Logique, non ? D’après l’article 35, 1-5º, cette règle est applicable que l’activité soit exercée à titre habituel, ou à titre occasionnel (CGI art. 35, I-5º). On entend par « habituel » une location qui se répète dans le temps, régulièrement, sans tenir compte de sa durée pour définir le caractère habituel. Par exemple, une location de type « saisonnière » au cours d’un mois d’été peut présenter un caractère habituel si elle se répète plusieurs années de suite, et ce, même si la durée de la location n’aurait été que de 15 jours lors des deux années précédentes (CE 28-12-2012 nº 347607 328). En outre, dans le cas des chambres d’hôtes ou les locations de type « Airbnb », le dépassement du plafond de 760 euros rend les contribuables imposables sur la totalité des produits nets retirés de la location, le cas échéant selon le régime spécial des micro-entreprises (la limite de 760 euros s’entendant taxes comprises). Ce qu’il faut retenir L’exonération de la déclaration des revenus provenant de la location d’une partie de la résidence principale s’applique jusqu’au 31/12/2023 aux conditions suivantes :
  • La partie louée doit constituer la résidence principale du locataire (ou sous-locataire)
  • La partie louée doit être indissociable de l’habitation principale du bailleur
  • Le montant du produit de la location doit respecter les seuils en vigueur (191 € de loyer annuel par m2 pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France et 141 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions)

Si vous souhaitez être accompagné dans vos démarches ou pour optimiser la fiscalité de votre/vos investissement(s) immobilier(s), n’hésitez pas à nous contacter.

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