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Les astuces pour bien réussir sa location meublée

En 2019, près de 40 % des Français étaient locataires de leur logement (résidence principale). La location meublée représente, elle, presque 6 % du parc locatif français (source INSEE). Il est donc inutile de vous préciser que le marché de la location meublée reste encore attractif à ce jour : que cela soit pour le propriétaire d’un bien immobilier, pour un investisseur en immobilier locatif ou pour le particulier à la recherche d’un logement à louer, la location meublée offre de nombreux avantages, tant pour le bailleur que pour le locataire. Toutefois, il est des petits pièges à éviter et des astuces qu’il convient de connaître afin de réussir une location meublée, et nos experts vont vous en faire profiter dans cet article !

Louer en meublé, c’est avant tout proposer au locataire un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante, mais attention : les conditions de la location ne s’improvisent pas et sont encadrées par la loi. Quels doivent être la durée et le type du bail ? Quels meubles doit-on trouver dans une location meublée ? Quels sont les délais et les conditions de résiliation ? Quel statut entre LMNP ou LMP ? Voici autant de questions qui se posent (et s’imposent) aux loueurs en meublé ou aux potentiels investisseur en location meublée.

Nos experts vous ont concocté un très intéressant dossier sur tout ce qu’il faut savoir pour réussir une location meublée, mais, avant toute chose, on vous explique à quoi correspond vraiment une « location meublée ».

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Définition d’une location meublée

Si on devait donner une définition simple et concrète de ce qu’est une location meublée, on pourrait juste dire qu’il s’agit d’un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement pour y vivre. Néanmoins, ce n’est pas tout à fait aussi simple que cela. En effet, depuis 2015 et le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, le terme de « location meublée » a été mieux défini et encadré par la loi. Auparavant, il l’était bien moins et devait essentiellement son appréhension aux différentes jurisprudences qui l’avaient cadré. Ainsi, la loi ALUR du 24 mars 2014 propose cette définition officielle de la location meublée : « Un logement meublé est un logement équipé des meubles en nombre, mais aussi en qualité suffisants pour offrir la possibilité au locataire de vivre, manger et dormir de façon convenable quant aux exigences de la vie courante. »

Les caractéristiques d’une location meublée

Les dispositions de la loi ALUR prévoient que le logement meublé loué à titre de résidence principale est soumis aux mêmes règles que les baux d’habitation, entre autres :
  • Plafonnement des frais d’agence
  • Réalisation d’un état des lieux
  • Établissement d’un diagnostic technique/énergétique
  • Encadrement des loyers pour les logements situés en zones tendues
  • Bail de 1 an et renouvelable de plein droit
  • Le logement doit être la résidence principale du locataire
En outre, d’après le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le bailleur est tenu de mettre en location un logement « décent », donc. Qu’entend-on par le terme « décent » ? Eh bien celui-ci doit, entre autres, disposer d’une pièce principale dont la surface est d’au moins 9 m2, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Cela correspond donc à un volume habitable de 20 m3, au minimum. Bien entendu, comme tout logement loué à titre de résidence principale, le meublé doit également répondre aux normes de sécurité (garde-corps aux fenêtres, réseaux d’électricité et de gaz, équipements de chauffage, etc. le tout en bon usage de fonctionnement) et d’hygiène en vigueur. En cas de non-conformité du logement aux conditions de décence, le locataire est en droit de demander au propriétaire sa mise en conformité.

Le mobilier obligatoire pour une location meublée

Qui dit location meublée dit… meubles, bien évidemment ! Ainsi, depuis le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, la liste exhaustive des équipements et du mobilier obligatoire est la suivante :
  • Une literie complète, à savoir le lit, le matelas, un drap, et une couette (ou une couverture)
  • Des plaques de cuisson fonctionnelles (peu importe le type)
  • Un four à micro-ondes ou un four traditionnel
  • De la vaisselle en quantité suffisante pour tous les types de repas classiques
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
  • Un réfrigérateur et un congélateur, ou au moins un réfrigérateur avec compartiment de type « freezer » (d’une température de – 6 °C)
  • Une table (au minimum) et des chaises
  • Un ensemble d’ustensiles de cuisine
  • Des rangements (étagères, placards…)
  • Des luminaires
  • Un ensemble de matériel d’entretien ménager
L’ensemble des caractéristiques et le mobilier obligatoire pour une location meublée concernent tous les contrats de location depuis l’entrée en vigueur du décret, c’est-à-dire depuis le 1er septembre 2015. Bon à savoir : les dispositions relatives aux locations meublées qui sont régies par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ne s’appliquent pas aux logements-foyers, aux logements conventionnés (logements faisant l’objet d’une convention avec l’État qui définit des conditions d’occupation et des modalités d’attribution particulières), aux logements de fonction, ainsi qu’aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Les spécificités du bail pour une location meublée

Pour procéder à la signature d’un contrat de location meublée, il convient d’utiliser un modèle type de bail (disponible ici). Celui-ci devra faire apparaître l’ensemble des mentions indispensables. Il faudra également y annexer une notice complète. Vous vous demandez peut-être à quoi correspond cette notice d’information ? Il s’agit tout simplement de la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours. En pratique, cette notice d’information a pour objectif de simplifier les rapports entre le propriétaire-bailleur et locataire, tout en faisant en sorte que la location soit « consentie par les deux parties ». Cette notice contient généralement :

  • Le dépôt de garantie (prix du loyer hors charges pour une durée d’un mois, il est récupérable)
  • La durée du préavis
  • Les éventuelles remarques ou exigences d’une ou des 2 parties

Bon à savoir : le bail peut être d’une durée de neuf mois pour un logement étudiant.

La durée du bail pour une location meublée est conclue pour au moins un an, et, à défaut d’une notification de congé délivrée par le bailleur ou le locataire, le bail est reconduit par tacite reconduction pour une durée d’un an.

La demande de préavis doit être donnée par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, ou bien signifiée par un huissier de justice. Les délais de préavis pour une location meublée sont les suivants :

  • 1 mois pour le locataire, il peut l’envoyer n’importe quand (idem pour les étudiants)
  • 3 mois avant l’échéance du bail pour les propriétaires

Les différents types de locations meublées

l existe différentes règles applicables aux locations meublées, en fonction de la nature de ladite location. On distingue ainsi 2 principaux types de location meublée : le meublé d’habitation et le meublé de tourisme.

Le meublé d’habitation

  • Bail classique: lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire, ce bail est établi pour une durée minimum de 1 an (9 mois dans le cas d’un étudiant)
  • Bail mobilité : lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire (pour une durée d’au moins 8 mois) ou de sa résidence secondaire (pour une durée de moins de 8 mois)

Le meublé de tourisme

La réglementation particulière relative au meublé dit « de tourisme » s’applique lorsque le locataire loge temporairement dans le bien meublé, ou plus simplement lorsqu’il est « de passage » pourrait-on dire. Ainsi, la location peut s’effectuer :

  • À la journée
  • À la semaine
  • Au mois
  • Pour une durée maximum de 90 jours pour un même locataire

Bon à savoir : contrairement au meublé d’habitation, le bailleur en meublé de tourisme est soumis à des obligations déclaratives administratives. Il doit obligatoirement réaliser une déclaration du meublé auprès de la mairie et peut être tenu à l’obtention d’une autorisation de changement d’usage et de destination.

Le loyer pour une location meublée

En théorie, le bailleur peut fixer librement le loyer d’un meublé. Pour cela, il lui suffit de tenir compte de la localisation du bien, de l’état de celui-ci, ainsi que de la qualité du mobilier, par exemple. Toutefois, en zone tendue, il est possible que le loyer soit encadré lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire ou s’il fait l’objet d’un bail mobilité.

Pour aller plus loin : en ce qui concerne les zones tendues, les locations meublées et les locations nues sont soumises au même encadrement des loyers. Néanmoins, en cas d’arrêté préfectoral, les loyers de référence ne sont pas les mêmes pour les locations meublées que pour les locations nues.

Quels sont les différents statuts pour un loueur en meublé ?

Si vous vous intéressez un peu (ou beaucoup) à la gestion patrimoniale, ou que vous avez déjà parcouru le blog d’Xperts patrimoine en quête d’articles intéressants, vous savez peut-être déjà qu’il existe 2 statuts pour un loueur en meublé : LMNP (« Loueur meublé non professionnel ») ou LMP (« Loueur Meublé Professionnel »).

Comme vous vous en doutez certainement, le statut LMNP est différent du statut LMP. Pour tout savoir sur le statut LMNP, on ne saurait trop vous conseiller de consulter cet article rédigé par nos experts. En attendant, voici ce qu’il convient de retenir au sujet de ces deux statuts pour les bailleurs de location meublée.

Bien que récemment chahuté (CAP 2022, loi de finances de 2020, LFSS 2021, décision du Conseil Constitutionnel…), le statut LMNP est toujours d’actualité pour les bailleurs en location meublée qui respectent les deux conditions suivantes :

  • Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal

Si le loueur ne respecte pas une de ces conditions, il bascule et est alors considéré comme Loueur Meublé Professionnel (statut LMP). Pour en savoir plus sur les différences entre statut LMNP et statut LMP, vous pouvez vous référer à notre précédent article. 

Tout ce qu’il faut savoir pour bien réussir une location meublée

À présent que vous connaissez l’essentiel à savoir à propos des caractéristiques de la location meublée, il peut être intéressant de profiter de quelques conseils et de certaines mises en garde. Nos experts vous proposent de vous faire profiter de leur expérience dans ce domaine !

Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

C’est la base. Les personnes intéressées pour bénéficier d’une location meublée sont en droit d’être informés sur la qualité des installations du logement proposé à la location. Ainsi, tout comme pour la vente d’un logement, le loueur en meublé est tenu de présenter différents documents à ses potentiels locataires. Ceux-ci attestent de l’état réel du logement et peuvent permettre au bailleur de savoir s’il a d’éventuels ajustements ou réparations à mettre en œuvre. Il existe 3 diagnostics immobiliers obligatoires pour une location meublée, à savoir :

  • Le diagnostic de performance énergétique (« DPE»)
  • Le diagnostic plomb
  • Le diagnostic d’État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (« ESRIS»)

Choix et mise en valeur du bien en location meublée

Maison ou appartement ? Centre-ville ou périphérie ? Campagne ou ville ? Montagne ou bord de mer ? Voici autant de choix de localisations géographiques qui s’offrent au loueur en meublé. Et les différentes réponses dépendent essentiellement de la problématique « montant de l’investissement/cible/budget ».

En effet, pour effectuer un investissement immobilier locatif dans une ville étudiante, par exemple, il semble plus judicieux d’opter pour un appartement meublé et sobrement équipé en centre-ville. À l’inverse, un petit pavillon meublé en périphérie ou à la campagne pourra davantage s’adresser à un jeune couple ou à des personnes âgées soucieuses d’une solution simple et « clefs en main » pour leur logement. Dans le cas où un projet de meublé de tourisme est envisagé, une situation géographique du bien immobilier à louer peut s’avérer pertinente à la montagne ou dans une zone vacancière (proximité de la mer ou de sites touristiques par exemple).

En fonction de la cible et du profil du futur locataire, il convient d’aménager le bien meublé à louer de manière optimale et pratique : il doit être fonctionnel et harmonieux ! Voici 3 pistes à suivre pour bien louer en meublé :

  • Préférer des meubles solides qui devront logiquement résister au passage successif de plusieurs locataires, mais aussi des équipements faciles à entretenir (ils devraient être favorablement remarqués par un potentiel locataire)
  • Équiper le bien immobilier avec des appareils électroménagers au mode de fonctionnement simple
  • Proscrire autant que possible le matériel bas de gamme, car celui-ci aura tendance à s’user et à arriver rapidement en fin de vie
  • Privilégier un mobilier assorti et sobre, ajouter quelques éléments de décoration (cadres, miroirs, lampes d’appoint…) sans trop en faire : idéalement, l’appartement ne doit paraître ni vide ni excentrique

Comment fixer son loyer pour une location meublée ?

Bien fixer son loyer pour sa location meublée est une étape importante dans le processus locatif. Comme une célèbre émission de télévision le disait en son temps, il convient de trouver « le juste prix » ! Mais alors, comment faire pour bien établir son loyer pour une location meublée ? Tout d’abord, le plus simplement du monde, le loueur en meublé doit naviguer sur le web et vérifier les informations suivantes :
  • Quelle est la fourchette moyenne des loyers sur les biens immobiliers du même type ?
  • L’offre est-elle supérieure à la demande ?
  • Quelle est l’importance de la vacance locative ?
  • Dans le temps, l’évolution des loyers est-elle plutôt à la hausse ou à la baisse ?
Obtenir ces informations et les mettre en rapport avec votre bien au sein de son segment immobilier vous permettra de situer au mieux la « valeur locative » de votre bien immobilier à louer. En outre, la consultation de la variation de l’indice de référence des loyers, disponible ici, permet de se faire une idée sur la tendance actuelle de ces derniers et d’avoir une idée plus précise de la fourchette de valeur à considérer. L’ ANIL (« Agence Nationale pour l’Information sur le Logement ») apporte également de précieuses informations sur le sujet à tous les acteurs de ce secteur, et notamment pour les investisseurs en immobilier locatif.

À la recherche du bon locataire

Dans la vie personnelle ou amoureuse comme dans celle des « affaires » locatives, il est important, pour ne pas dire crucial, de trouver la bonne personne et le bon interlocuteur. Comment faire pour bien choisir son locataire pour une location meublée ? Qu’est-ce qu’un bon locataire ? Au sens du bailleur, c’est très certainement celui qui règle son loyer rubis sur l’ongle, celui qui ne pose pas de problème particulier, mais aussi celui avec qui vous pouvez échanger facilement au sujet de cette location d’appartement ou de maison. Voilà le profil type du locataire idéal… et le rêve de chaque investisseur en immobilier locatif ! Comme vous l’aurez compris, l’étape de la recherche de locataires est donc cruciale et déterminante. Afin de trouver un bon locataire, et rapidement, voici quelques conseils qui peuvent s’avérer utiles :
  • Rédiger une annonce claire et concise en ne détaillant que les points forts de votre bien meublé en location
  • Multiplier les canaux de diffusion pour augmenter la visibilité de l’annonce (sites de type « particuliers à particuliers », sites de petites annonces, réseaux sociaux, journaux papier…)
Bien entendu, afin de s’assurer de choisir un locataire solvable, il convient de demander aux potentiels locataires quelques documents afin de se constituer un dossier de location solide et pertinent :
  • Justificatifs d’identité et de revenus
  • Quittance de loyer
  • Un acte de caution
Bon à savoir : la caution solidaire (ou « acte de caution ») est un document par lequel une personne s’engage, par une simple signature, à payer le loyer à la place du locataire si ce dernier en est dans l’incapacité. Il se formalise par un document à remplir, distinct, mais indissociable du contrat de location. Voici donc tout ce qu’il faut savoir (ou presque) pour bien réussir sa location meublée. Les spécialistes d’Xperts patrimoine vous proposent de les retrouver pour d’autres articles consacrés à l’immobilier, et plus particulièrement à l’investissement immobilier locatif !
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