La loi Pinel : de quoi s’agit-il ?
Le dispositif fiscal Pinel encourage le déploiement de nouveaux programmes de logements collectifs en accordant des réductions d’impôts aux investisseurs locatifs. Les biens immobiliers doivent être bâtis en zones tendues sur lesquelles l’offre en logements est déficitaire. Pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux Pinel, les contribuables doivent sélectionner des appartements respectant les dernières réglementations énergétiques en vigueur.
Les propriétaires bailleurs s’engagent ainsi à louer leur bien pendant 6 ou 9 ans, avec une possibilité de prolonger le bail jusqu’à 12 ans. Ce dispositif concerne uniquement les contrats de location nue. Sachez que si vous voulez louer un logement Pinel, vous devez appliquer les plafonnements de loyer et de revenus imposés par la réglementation.
Les réductions se calculent sur le coût d’acquisition plafonné à 300 000 euros et sur une base tarifaire maximale de 5 500 €/m2 par projet et par an. Le dispositif Pinel tel qu’on le connaissait jusqu’à présent a été remanié lors de la loi de finances 2021 pour proposer deux variantes : le Pinel classique et le Pinel +.
Le Pinel classique : des taux revus à la baisse
Votre projet porte sur un programme immobilier avec des critères de construction inchangés, basés sur les normes RT2012 ? Vous relevez du principe fiscal Pinel classique, mais avec des taux de réduction minorés selon la date de dépôt de permis de construire.
Les réductions pour un investissement réalisé en 2023
Si le permis est déposé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, vous bénéficiez de réductions d’impôt de :
- 10,5 % pour une durée de location de 6 ans ;
- 15 % pour un bail de 9 ans ;
- 17,5 % pour une location prorogée à 12 ans.
Les baisses d’impôt pour un permis déposé en 2024
Pour un investissement immobilier prévu en 2024, les avantages fiscaux du Pinel classique sont différents. En effet, les pourcentages sont revus à la baisse pour atteindre :
- 9 % pour un bail de 6 ans ;
- 12 % dans le cas d’une location sur 9 ans ;
- 14 % si vous louez le bien pendant 12 ans.
Le Pinel Plus : le maintien des taux mais des exigences de construction plus strictes
Vous cherchez à bénéficier de l’ancien taux pour vos réductions fiscales ? Il est toujours possible de diminuer ses impôts aux conditions maximales avec le nouveau dispositif Pinel + appelé également Super Pinel.
Des réductions maximales avec le Pinel +
La loi Pinel + accorde des minorations d’impôts à hauteur de :
- 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
Ces pourcentages s’appliquent pour une construction réalisée aussi bien en 2023 qu’en 2024.
Un des deux critères à respecter avec le Super Pinel
Vous devez respecter au moins l’un de ces deux éléments afin de profiter du dispositif Pinel + pour votre investissement de bien locatif :
- qu’il soit situé dans une zone QPV, un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- ou qu’il respecte des normes environnementales, une surface minimale et des critères de qualité.
Des normes énergétiques plus strictes
Selon le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, les minorations fiscales sont soumises à des conditions dépendant du programme de construction. Si le permis de construire a été déposé en 2023, le logement doit proposer un niveau de performance équivalent à la réglementation européenne RE2020, normalement applicable en 2025.
Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier construit en 2024, il devra aussi afficher un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A. L’objectif est clair : mettre en location de nouvelles habitations vertueuses sur le plan de la consommation d’énergie.
Des surfaces minimales
Au-delà des standards écologiques, votre appartement neuf doit également respecter des normes de confort pour les locataires. Plus particulièrement, la loi Pinel + fixe des surfaces habitables minimales en fonction du type de bien immobilier proposé à la location :
- 28 m2 pour un T1
- 45 m2 pour un T2
- 62 m2 pour un T3
- 79 m2 pour un T4
- 96 m2 pour un T5
Un confort de vie pour les locataires
Pour bénéficier de cette disposition fiscale, votre appartement doit aussi proposer :
- des espaces extérieurs privés d’une surface minimale (3 m2 pour un T1 ou T2, 5 m2 pour un T3, 7 m2 pour un T4 et 9 m2 pour un T5) ;
- deux orientations différentes pour les appartements T3 et plus.
Évolution du dispositif Pinel : un double objectif
En prolongeant cette mesure fiscale Pinel, l’État incite les propriétaires bailleurs à investir dans des logements de qualité. Cette politique vise notamment à réaliser des programmes de construction peu énergivores dans des zones géographiques en forte tension immobilière locative. Cette décision facilite la construction de nouveaux immeubles dans les quartiers prioritaires. Côté locataires, ceux-ci vivent dans des habitations permettant de maîtriser leurs factures d’énergie tout en bénéficiant de loyers plafonnés.
Comparatif des gains fiscaux entre les lois Pinel et Pinel Plus
En résumé, voici la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre pour un investissement locatif de 300 000 € selon les formules fiscales Pinel et Pinel +.
Les dispositifs Pinel et Pinel Plus restent toujours intéressants fiscalement parlant. Pour bénéficier d’un meilleur rendement, vous pouvez parfaitement coupler l’investissement en SCPI avec la loi Pinel. C’est l’une des pistes que nous pouvons examiner avec vous pour améliorer votre rentabilité.
Notre cabinet d’ingénierie patrimoniale vous accompagne afin de trouver la meilleure solution fiscale selon votre situation. Contactez l’un de nos experts dès à présent pour étudier les réductions d’impôt permettant d’améliorer votre patrimoine financier.
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