Qu'est que le démembrement? Un atout patrimonial

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Scinder la propriété d’un bien patrimonial en deux parties distinctes, tel est le principe du démembrement. Il faut dire que la séparation entre usufruit et nu-propriété trouve de nombreux adeptes parmi les particuliers et les investisseurs. Ceux-ci peuvent profiter d’avantages financiers et fiscaux ainsi que des facilités de transmission de patrimoine. Quels sont les mécanismes de la séparation de la pleine propriété d’un bien ou d’une valeur ? Comment tirer bénéfice de ce dispositif au sein de sa stratégie financière ? Xperts Patrimoine vous dévoile les différentes formes de démembrement immobilier et financier.

Un acte juridique divisant la pleine propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser les droits de propriété d’un bien. Par le biais d’un acte juridique signé devant notaire, vous pouvez attribuer la nu-propriété de ce bien à une personne désignée et en garder l’usufruit. 

Cette opération simplifie souvent la transmission de patrimoine lors d’une donation ou d’une succession. Son intérêt est avant tout financier : vous avez la possibilité d’aider la personne désignée à récupérer votre bien sans qu’il ait à s’acquitter de frais de succession. Le démembrement se distingue du viager en raison de l’absence d’un versement de rente entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Une opération en démembrement facilite aussi l’investissement financier en allégeant les coûts et la fiscalité.

Dans la pratique, la nue propriété est donnée aux héritiers (généralement les enfants) Les donateurs (en général vous) conservent l’usufruit.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier du bien ou à l’échéance de l’acte de démembrement. Le nu-propriétaire récupère automatiquement la jouissance du bien pour en devenir pleinement propriétaire. C’est ce que l’on appelle le remembrement de propriété.

La nue-propriété permettant de détenir un bien

Après signature de l’acte juridique de démembrement, le nu-propriétaire bénéficie ainsi d’un droit de propriété sur le bien

Appelé abusus ou droit de disposer, ce principe désigne la possession de l’actif sans en avoir la jouissance. 

Même s’il est détenu sous la forme de nue-propriété, le patrimoine ne peut être vendu sans l’accord de l’usufruitier. Le nu-propriétaire est tenu de réaliser les réparations d’envergure sur l’immeuble le cas échéant. 

L’usufruit autorisant l’utilisation du bien et la perception de revenus 

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruitier désigné dispose de deux droits sur le bien : 

  • l’usus c’est-à-dire son utilisation  ;
  • le fructus qui permet d’en percevoir les fruits et donc des revenus.

Concrètement, l’usufruitier possède plusieurs droits temporaires sur un logement : y habiter, le louer et encaisser des loyers. C’est lui qui réalise les travaux courants d’entretien. Pour vendre le logement, l’accord du nu-propriétaire est nécessaire. 

La jouissance de ce bien est viagère, elle cesse alors au décès de l’usufruitier. Lorsque le démembrement est temporaire, ce droit s’éteint à la fin de la période définie dans l’acte juridique.

Les avantages financiers de la séparation nu-propriété et usufruit

L’un des arguments qui reviennent communément en faveur du démembrement est l’allègement de la fiscalité lors de la donation et de la succession. Cette démarche permet de réduire les frais de mutation. En effet, les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur le bien en intégralité. Selon le barème de l’article 669 du CGI, ladite valeur augmente en fonction de l’âge de l’usufruitier lorsqu’il procède au démembrement de sa propriété. 

Parmi les avantages fiscaux, la loi autorise la donation d’une valeur de 100 000 € par parent et par enfant, et ce, tous les 15 ans. Par exemple, un couple avec deux enfants peut transmettre la somme de 400 000 € par période de 15 ans. De cette façon, la donation est exempte de paiement. Au décès de l’usufruitier, le bien revient de droit au nu-propriétaire sans avoir à payer de frais de succession. 

Enfin, le nu-propriétaire ne déclare pas ce patrimoine à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier y est assujetti s’il rentre dans le champ d’application. Notez que c’est la valeur du bien qui sert d’assiette de calcul et non celle de la donation.

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Le démembrement temporaire de l’usufruit, c’est quoi ?

Il existe une approche particulière du démembrement dans la gestion de patrimoine : le démembrement temporaire de l’usufruit

Cette forme de scission à durée déterminée entre nu-propriété et usufruit peut être mobilisée pour différentes raisons. L’investissement temporaire en usufruit permet notamment de réduire la base d’imposition à l’IFI du nu-propriétaire ou d’améliorer ses revenus à la fin du démembrement. 

L’usufruitier bénéficie du droit de jouissance : il exploite le bien démembré en encaissant les loyers pendant la période définie. 

Qu’appelle-t-on achat immobilier en nue-propriété ?

Un autre type d’investissement, moins commun, mais relativement rentable, s’appuie sur un principe du démembrement : acheter un bien immobilier en nue-propriété. Ce procédé vous permet de bénéficier de tarifs très avantageux. En effet, la valeur vénale du bien fait l’objet d’une décote pouvant aller de 25 % à 40 % selon la durée d’engagement. 

Dans le cas d’un bien immobilier neuf, l’usufruit est attribué à un tiers, généralement un bailleur institutionnel pour une durée de 15 à 20 ans. L’usufruitier assure la gestion locative tout en percevant les revenus. Pour le nu-propriétaire, il s’agit d’une stratégie immobilière sur le long terme qui permet d’acquérir des biens à moindres coûts en étant exempté de taxe foncière ou d’impôt sur la fortune immobilière. À la revente, la plus-value reste maîtrisée, car le prix d’acquisition retenu est basé sur la valeur de la pleine propriété au moment du contrat, et non sur le montant décoté.

Les critères à examiner avant d’investir dans un fonds de placement

Les investisseurs financiers à la recherche d’allègements financiers ou fiscaux peuvent aussi se tourner vers le démembrement de parts sociales. 

L’achat de parts sociales démembrées

Pour profiter d’avantages financiers compétitifs, vous avez la possibilité d’investir dans des parts financières démembrées. Le fonctionnement reprend le même principe de la séparation des droits de propriété, à savoir vous achetez des parts en nu-propriété et l’usufruit revient à une société de gestion. 

Celle-ci perçoit le fruit des placements durant la période définie dans le contrat de démembrement allant de 3 à 20 ans. 

Plusieurs avantages se démarquent pour le nu-propriétaire. La valeur d’achat de la part est revue à la baisse grâce à une décote appliquée selon la durée du démembrement. 

Cette technique est parfaite pour alléger votre fiscalité puisque vous ne percevez aucun gain au cours de l’engagement. À l’issue du contrat, vous récupérez la pleine propriété de votre portefeuille de valeurs, ce qui vous permet de bénéficier de revenus complémentaires. 

L’investissement en démembrement dans des SCPI pour préparer sa retraite 

Il est ainsi possible d’investir dans des parts de SCPI en démembrement en vue de préparer votre retraite. Ce type d’achat de valeur en nue propriété s’anticipe au moins 10 ans avant votre cessation d’activité professionnelle. 

En tant qu’investisseur nu-propriétaire, vous achetez vos parts de SCPI à un montant correspondant à 65 % de leur valeur. 

Pendant la période du démembrement, vous ne percevez aucun revenu ce qui vous dispense de fiscalité. À l’issue des 10 ans, vous reprenez vos droits de pleine propriété sans frais. Vous récupérez également l’exclusivité de l’encaissement des intérêts annuels, et ce à titre définitif jusqu’à leur revente.  

Il existe donc plusieurs façons d’utiliser le démembrement selon la finalité de votre projet. Cette séparation de propriété permet de transmettre un bien immobilier à vos héritiers, d’aider temporairement un de vos proches, d’alléger votre fiscalité ou de renforcer ultérieurement votre capacité financière. Un tel montage financier est idéal pour les personnes fortement imposées et souhaitant prévoir un complément de revenus à l’avenir. 

À chaque situation correspond une formule de démembrement. Notre cabinet d’ingénierie patrimoniale Xperts Patrimoine vous accompagne afin de vous orienter vers les solutions de démembrement vous aidant à réussir votre projet financier.

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