S’il est bien une « pratique » commerciale ou un outil économique qui soit incontournable dans le paysage économique et bancaire, c’est bien le crédit immobilier. Cette pratique bancaire, également appelée « prêt immobilier », concernerait actuellement près 31 % des Français. En dépit de la crise sanitaire et économique, les ménages français ont encore été très nombreux à contracter des prêts immobiliers en 2020. On peut expliquer cet état de fait par un marché de l’immobilier se portant plutôt bien, mais également grâce à des taux d’intérêt historiquement très bas (1,17 % début 2021). Vous faites partie de ces emprunteurs ou vous envisagez de recourir au système du crédit immobilier ? Alors cet article proposé par nos experts va très certainement vous être très utile !

Vous ne le savez peut-être pas, mais les modalités du crédit immobilier ont changé en 2021. Quelles sont donc les nouveautés pour le crédit immobilier en 2021 ? Comment faire pour souscrire à un prêt immobilier ?

Si les taux d’intérêt sont au plus bas, la législation encadrant les prêts immobiliers, elle, tend à devenir de plus en plus stricte depuis quelques années. Et cette tendance se confirme en 2021 ! Alors, qu’est-ce qu’un crédit immobilier ? Nos experts vous proposent un zoom sur l’essentiel à savoir à propos du prêt immobilier, ainsi qu’une mise à jour indispensable sur la réforme du crédit immobilier en 2021.

Le crédit immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Petit zoom concocté par nos experts afin de mieux cerner ce qu’est un crédit immobilier, mais aussi pour connaître ses caractéristiques ainsi que certaines de ses modalités.

 

Définition du crédit immobilier

On peut définir le prêt immobilier comme un emprunt bancaire ayant pour but de financer tout ou partie de l’acquisition d’un bien immobilier (maison, appartement ou autre), mais aussi les opérations de construction, voire des travaux sur ledit bien. Le crédit immobilier concerne donc les opérations d’achat pour un immeuble à usage d’habitation (ou professionnel et d’habitation), mais aussi pour terrain destiné à la construction dudit bien.

Historiquement, le crédit immobilier a fait son apparition au 19e siècle (vers 1860, dans le contexte d’une « bulle immobilière »). En France, il est légalement encadré depuis la loi du 10 janvier 1978. Le droit du crédit immobilier aux particuliers, lui, provient de la directive 2014/17/UE du 4 février 2014, appliquée en France depuis le 21 mars 2016.

Bon à savoir : les crédits immobiliers souscrits après le 1er octobre 2016 sont régis par la directive 2014/17/UE. En revanche, et cela semble logique, les crédits immobiliers souscrits avant le 1er octobre 2016 sont soumis à la législation antérieure.

 

Les différents types de prêts immobiliers

 

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, ayant chacun des caractéristiques différentes (taux d’intérêt, versement ou non d’une prime, durée…).

Le prêt épargne logement, à partir d’un PEL (« Plan d’Épargne Logement »)

Un PEL permet d’obtenir un prêt épargne logement, sous certaines conditions cependant. Ce prêt épargne logement peut servir à financer l’achat ou la construction d’un bien immobilier, ou alors la réalisation de travaux dans un logement. La date d’ouverture du PEL conditionne les caractéristiques du prêt épargne logement obtenu (depuis 2011 et avant 2011). Voici les principales caractéristiques des prêts pour les PEL ouverts depuis 2011 :

  • Comment: à partir de la 3e année d’existence du PEL, demande de souscription auprès de n’importe quel organisme bancaire (pas forcément celui où a été ouvert le PEL)
  • Quoi : achat ou construction d’une résidence principale, achat d’un terrain pour construction d’une résidence principale, travaux de réparation ou d’amélioration d’un bien immobilier (surélévation, extension, isolation, économie d’énergie, ravalement de façade en copropriété…)
  • Montant maximum et durée : 92 000 euros sur une période de 2 à 15 ans
  • Taux d’intérêt (dépends de la date d’ouverture du PEL) : entre 2,20 et 4,20 %

Le prêt épargne logement, à partir d’un CEL (« Compte Épargne Logement »)

Un CEL permet d’obtenir un prêt épargne logement, sous certaines conditions cependant. Ce prêt épargne logement peut servir à financer l’achat ou la construction d’un bien immobilier, ou alors la réalisation de travaux dans un logement. Il est possible de cumuler un prêt lié à un PEL avec un emprunt lié à un CEL. Cependant, le montant total du prêt ne peut dépasser 92 000 euros. Voici les principales caractéristiques des prêts liés à un CEL :

  • Comment: le CEL doit être ouvert depuis un minimum de 18 mois et doit avoir au moins produit entre 22,50 et 75 euros d’intérêts, en fonction de la nature du projet à financer
  • Quoi : achat ou construction d’une résidence principale, achat d’un terrain pour construction d’une résidence principale, travaux de réparation ou d’amélioration d’un bien immobilier (surélévation, extension, isolation, économie d’énergie, ravalement de façade en copropriété…). En outre, un CEL ouvert avant mars 2011 peut donner droit au financement de l’achat d’une résidence secondaire.
  • Montant maximum et durée : 23 000 euros (jusqu’à 92 000 en cumulant avec un prêt « PEL ») sur une période de 2 à 15 ans
  • Taux d’intérêts : variables, ils dépendent de la période durant laquelle vous avez épargné sur votre CEL 

Le prêt à taux zéro (« PTZ »)

Il est soumis à certaines conditions et est prévu pour le financement de tout ou partie de l’achat ou de la construction d’une résidence principale. En effet, il est nécessaire de ne pas dépasser un montant maximum de revenus afin d’en bénéficier. Ce montant maximum va évoluer du fait de la loi de finances n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 pour 2021 (article 164), laquelle prévoit la modification des conditions de ressources pour le PTZ en 2022. De plus, l’obtention de ce prêt immobilier à taux zéro est souvent conditionnée par le fait que l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédentes. Voici les principales caractéristiques des prêts à taux zéro :

  • Comment: ce prêt aidé par l’État doit être souscrit en complément d’un autre prêt (prêt d’accession sociale, prêt immobilier bancaire, prêt épargne logement, prêt conventionné, prêt action logement…)
  • Quoi : construction d’un bien immobilier, achat d’un bien immobilier en vue d’une 1re occupation, transformation d’un bien immobilier (local ou autre) en logement
  • Montant du prêt : il dépend de la zone géographique du futur bien immobilier (lien vers le simulateur ici), grâce à laquelle vous pouvez simuler le montant du PTZ
  • Taux d’intérêt : si vous avez bien suivi… il n’y en a pas puisqu’il est à taux zéro !
  • Durée de remboursement : à taux zéro, certes, mail convient de rembourser ce prêt. La durée de remboursement du PTZ dépend des revenus, du montant total du prêt, de la zone géographique et du nombre d’habitants du futur logement. Elle s’étend ainsi de 20 à 25 ans.

Le prêt conventionné

Ce type de prêt est disponible auprès d’organismes financiers étant liés par convention avec l’État. Les taux d’intérêt sont ainsi encadrés et plafonnés. Accordé sans condition de ressources, il est destiné à effectuer des travaux dans une résidence principale ou à toute personne qui souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale par construction ou alors par achat. Voici les principales caractéristiques des prêts immobiliers conventionnés :

  • Comment: demande à effectuer auprès d’une banque ayant passé une convention avec l’État
  • Quoi : achat d’un bien immobilier neuf, achat d’un terrain et construction d’un bien immobilier neuf sur celui-ci, achat d’un bien immobilier et travaux afférents, travaux dans un logement existant afin de réaliser des économies d’énergie, mais aussi pour l’agrandissement de ce dernier (par extension ou par surélévation), ou encore pour transformer un local qui n’était pas destiné à l’habitation en logement habitable. Attention, le montant des travaux doit être de 4000 euros au minimum.
  • Durée de remboursement : la durée de remboursement d’un prêt conventionné peut s’étaler de 5 à 30 ans (modification de la durée possible par contrat)

Taux d’intérêt : ils ne peuvent pas dépasser un taux plafond (conventionné). Il peut s’agir d’un taux d’intérêt fixe, d’un taux d’intérêt variable ou d’un taux d’intérêt modulable.

Le prêt d’accession sociale

Ce type de prêt est destiné aux personnes disposant de revenus modestes. Comme les autres types de prêts immobiliers, il a pour but de permettre l’accession à la propriété d’un logement ou de réaliser des travaux sur un bien immobilier. Il est accessible sous conditions de revenus. Le PAS doit être garanti par une sûreté réelle (hypothèque ou équivalent), mais cette garantie est exonérée des taxes de publicité foncière. De plus, les frais d’instruction du dossier sont plafonnés, de même que les frais de rémunération du notaire sont réduits. Voici les principales caractéristiques des prêts d’accession sociale :

  • Comment: demande à effectuer auprès d’un organisme financier ayant passé une convention avec l’État
  • Quoi : achat d’un bien immobilier neuf, achat d’un terrain et construction d’un bien immobilier neuf sur celui-ci, achat d’un bien immobilier et travaux afférents, travaux dans un logement existant afin de réaliser des économies d’énergie, mais aussi pour l’agrandissement de ce dernier (par extension ou par surélévation), ou encore pour transformer un local qui n’était pas destiné à l’habitation en logement habitable. Attention, le montant des travaux doit être de 4000 euros au minimum.
  • Durée de remboursement : la durée de remboursement d’un prêt conventionné peut s’étaler de 5 à 30 ans (modification de la durée possible par contrat)

Taux d’intérêt : ils ne peuvent pas dépasser un taux plafond (conventionné). Il peut s’agir d’un taux d’intérêt fixe, d’un taux d’intérêt variable ou d’un taux d’intérêt modulable.

En France, le crédit immobilier se porte bien. Très bien même. En effet, malgré la période de crise actuelle, les prêts immobiliers ont enregistré une hausse de 5,4 % en 2020. Ainsi, et dans l’optique d’éviter l’apparition d’une bulle immobilière, la Banque de France a annoncé il y a quelques semaines que les recommandations émises fin janvier 2021 par le haut conseil de stabilité financière (HCSF) seraient appliquées à partir de cet été. De quoi s’agit-il ?

Bon à savoir : une bulle immobilière est une bulle de prix du marché de l’immobilier, c’est-à-dire que le coût des biens immobiliers subit une hausse très rapide, sans toutefois que la croissance économique ou que le niveau de vie des habitants suive le même rythme. Le marché immobilier est alors potentiellement surévalué.

Crédit immobilier en 2021 : les nouveautés

 

Le contexte économique incertain dû à la crise sanitaire et économique liée à la Covid-19 n’a en rien freiné les ardeurs des emprunteurs : les Français veulent toujours autant accéder à la propriété immobilière en 2021 ! Si, en 2019, le HCSF avait en quelque sorte « serré la vis » afin d’éviter que les banques n’accordent trop facilement des crédits et se retrouvent confrontées à des impayés, du fait des difficultés financières des ménages en cette période économiquement compliquée. C’est ainsi que l’organisme présidé par le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a opté pour des recommandations tendant à assouplir un peu les conditions d’obtention d’un prêt immobilier, et dont le leitmotiv pourrait être : « éviter le surendettement, mais sans couper l’accès du crédit aux ménages souhaitant devenir propriétaires ». Attention cependant à une petite subtilité, tout sauf anodine, qui pourrait en réalité freiner certains emprunteurs.

Avec ses recommandations du mois de janvier 2021 (R-HCSF-2021-1), le Haut Conseil « entend donner un caractère juridiquement contraignant à cette recommandation à l’été 2021 ».

Voici un petit décryptage.

Une durée de remboursement rallongée : 25 ans maximum (et 27 ans pour l’immobilier neuf)

Vous êtes intéressé pour acheter de l’ancien ? Dans ce cas, la limite du prêt immobilier accordé par votre banque est désormais fixée à 25 ans. Toutefois, si vous avez un projet de construction ou d’achat sur plan nécessitant un différé, votre organisme bancaire peut alors vous prêter sur 27 ans. Comptez ainsi un différé de 2 ans, c’est-à-dire de 2 ans maximum au cours desquels vous ne remboursez pas ou qu’une partie de votre échéance, le temps des travaux. S’en suit alors un remboursement « traditionnel » de 25 ans à l’issue de ce différé.

L’objectif de Bercy et du HCSF est bien d’éviter que des ménages ne s’endettent sur 30 ans tout en risquant d’être en difficulté pour effectuer leurs remboursements, contexte économique oblige.

Bon à savoir : en 2019, on comptait près de 40 % de prêts immobiliers signés sur 25 ans ou plus. Actuellement, on compte 55 % de prêts signés pour une durée comprise entre 20 et 25 ans.

Un taux d’endettement revu à la hausse

Ah, la fameuse règle d’or du 33 % ! Si vous lisez ces lignes, alors vous savez très certainement de quoi il s’agit. Non ? Dans le cas contraire, sachez que jusqu’à présent (et depuis fort longtemps), le taux d’endettement autorisé était de 33 % pour les ménages. Ce taux d’endettement, également appelé « taux d’effort » est désormais autorisé dans la limite de 35 % des revenus du foyer. Ce relèvement du taux d’effort pour les demandes de prêt est en réalité effectif depuis le début de 2021.

Bon à savoir :  cette recommandation deviendra effectivement contraignante pour les banques à partir de juillet 2021

Si une marge de manœuvre est, depuis l’annonce qui a été faite par Bruno Le Maire, toujours laissée aux banques pour leur permettre d’accorder certains crédits ne respectant pas forcément ces recommandations, le HCSF avait également assuré vouloir « rendre contraignantes » ces dernières afin d’obliger les banques à les respecter, dans la majorité des cas.  Plus de souplesse, certes, dans les recommandations du HCSF, mais une surveillance accrue sur le secteur bancaire ! Le ministre de l’Économie le confirme, sur le court terme, « nous allons passer le volume de dérogation possible pour les banques de 15 % à 20 % », a-t-il détaillé, « avec une priorité absolue pour les primo-accédants ».

Mais au fait, cette petite subtilité que nous évoquions précédemment, quelle est-elle ? Elle concerne en fait le calcul des mensualités de remboursement du crédit immobilier, et plus particulièrement l’assurance emprunteur liée à ce prêt immobilier.

En effet, et c’est un changement qui n’est pas sans conséquence, les banques doivent désormais inclure le coût de l’assurance dans les charges annuelles d’emprunt afin de calculer l’endettement des emprunteurs. Qu’est-ce que cela peut signifier ? Concrètement, cela peut directement impacter le taux d’effort de l’emprunteur du fait des variations parfois importantes entre le coût des assurances en fonction des assureurs (parfois du simple au triple), ce qui conditionne alors fortement l’obtention du crédit immobilier !

Voici un exemple concret pour mieux illustrer ce calcul incluant l’assurance emprunteur. Prenons une simulation pour un emprunt de 200 000 euros établi sur 20 ans, au taux de 1,10 % :

  • Pour une assurance au taux de 0,12 % du capital emprunté, la mensualité serait de 949 euros
  • Pour une assurance au taux de 0,37 % du capital emprunté, la mensualité serait de 985 euros

 En considérant un emprunt allant jusqu’à un taux d’endettement de 35 %, il faudrait gagner, dans le premier cas, 2 710 euros nets par mois. En revanche, dans le second cas, il faudrait gagner 2 815 euros, ce qui représente tout de même une différence de 105 euros par mois. Vous vous en doutez, encore plus qu’avant, il convient donc de bien négocier avec son assureur !

Comme vous pouvez le constater, les récentes recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, devenues contraignantes pour les banques depuis cet été, visent à éviter une bulle immobilière tout en continuant de soutenir les primo-accédants dans leur projet immobilier. Les ménages français étant particulièrement endettés par rapport à la moyenne européenne.

Affaire à suivre dans les prochains mois pour voir la portée effective de ces mesures, ainsi que les suites éventuelles données par le HCSF et les pouvoirs publics !

Julie Gicquel
Julie Gicquel
17:36 08 Mar 21
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Guillaume Fernandez
Guillaume Fernandez
09:25 16 Feb 21
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Jean-Charles Candaux
Jean-Charles Candaux
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Guillaume Rayton
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Olivier Kracht (Olivier Expert Immobilier)
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Terrain Liz
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