Vous souhaitez réduire le montant de vos revenus imposables? Vous détenez des biens immobiliers? Vous souhaitez obtenir des réductions d’impôts sans outil de défiscalisation?
C’est possible grâce à une optimisation de votre imposition avec le déficit foncier!

Le déficit foncier: qu’est ce que c’est ?

Ce mécanisme existe depuis plusieurs années, mais il reste encore un sujet méconnu par les particuliers aujourd’hui. En effet, depuis la loi Balladur de 1993, les propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux (sous certaines conditions). Grâce à ce mécanisme, vous pouvez déduire de votre revenu global (revenus d’activités par exemple) les charges supérieures à vos revenus fonciers et vous permettre de réduire le montant de votre impôt sur le revenu.

Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez en nu (donc en non meublé), vous avez la possibilité de déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Le déficit foncier est alors la différence négative entre les revenus fonciers d’une part et les charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier d’autre part.

Le régime d’imputation du déficit foncier sur le revenu global concerne les revenus fonciers provenant de tous les biens urbains comme ruraux qu’ils soient détenus en direct, par le biais d’une société ou par une SCI (Société Civile Immobilière) imposée à l’IR (Impôt sur le Revenu)

Comment le déficit foncier permet de défiscaliser ?

Tout d’abord il faut savoir qu’il ne fonctionne pas avec tous les régimes. En effet le régime concerné est le réel car il permet de déduire les charges des revenus fonciers.
Pour rappel vous êtes concerné par le régime du réel si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000€/an sinon vous êtes au régime du micro foncier. Le micro foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% il est donc impossible de cumuler l’avantage de la déduction des charges.

Afin de créer du déficit foncier, le propriétaire peut faire des travaux:

  • De réparation et d’entretien c’est à dire toutes les dépenses destinées à l’entretien du bien, mais aussi à la remise en état du bien.
  • D’amélioration*

*Attention les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être pris en compte comme une charge.

Il a également la possibilité de déduire les charges suivantes:

  • frais de gestion du bien (gestion locative, frais du syndic de copropriété, etc.)
  • impôts liés au bien (taxe foncière)
  • provisions pour charge (dans la cadre d’une copropriété)
  • charges locatives
  • indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
  • assurances
  • intérêts et frais d’emprunt

Quelles sont les modalités à prendre en compte ?

Vous avez la possibilité de déduire vos charges jusqu’à 10 700€ de votre revenu global. Si vous avez un excédent de déficit foncier sachez que vous allez la possibilité de le reporter sur vos revenus globaux pendant 6 ans ou sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Vous devez louer votre bien pendant au minimum 3 ans à compter du 31 décembre suivant l’année d’imputation du déficit foncier. Si vous devez vendre ou arrêter de louer un rétro-calcul sera réalisé sur les déficits fonciers des années précédentes.

Attention lors de la vente vous serez imposé sur la plus-value immobilière (s’il y en a une). Si vous avez fait du déficit foncier pour réduire vos impôts pendant la période de réalisation des travaux, vous ne pourrez pas déduire le montant de ces travaux dans le calcul de votre plus-value immobilière.
Vous devrez donc faire un choix entre l’utilisation du déficit foncier ou à une diminution de la plus-value réalisée. Il n’est pas possible de cumuler ces deux avantages fiscaux pour les mêmes travaux.

Pour rappel l’imposition sur les plus-values est exonérée totalement après la 30e année de détention.

Si le sujet de l’imposition sur la plus-value vous intéresse sachez que le cabinet Xperts patrimoine a mis en place un montage juridique avec des avocats fiscalistes, des notaires et experts-comptables afin limiter très fortement cette taxe.

L’équipe Xperts patrimoine vous accompagne dans vos démarches. Si vous souhaitez une étude patrimoniale et fiscale, ou tout simplement obtenir plus d’informations n’hésitez pas à nous contacter directement.

Nos experts sont qualifiés sur le sujet. Il est toujours conseillé de bien s’entourer et de passer par l’intermédiaire d’un professionnel. Xperts Patrimoine peut vous accompagner dans vos démarches et ainsi vous orienter au mieux : c’est le meilleur moyen d’éviter de mauvaises surprises et ainsi s’assurer d’un placement optimisé bénéficiant des meilleurs avantages.

Si ce sujet vous a plu, n’hésitez pas à consulter nos articles sur la défiscalisation en loi Denormandie.