La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) consiste, pour un propriétaire, à louer un ou plusieurs logement(s) meublé(s). Au-delà de l’aspect purement « lucratif » de la perception de loyers, il s’agit surtout d’une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en immobilier (une sorte de « niche fiscale »). Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’appliquer un amortissement LMNP.

Ce type d’amortissement est en réalité une charge fiscale et comptable qui vient s’ajouter à d’autres charges dans le but de constater la dépréciation d’un actif, ce qui a pour conséquence la réduction du bénéfice et de l’imposition. Comment fonctionne le statut de LMNP ? Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel ? Comment choisir son régime fiscal dans le contexte du LMNP ?

Si le sujet vous intéresse, vous qui êtes tenté par un investissement immobilier locatif (ou si vous êtes déjà un loueur patenté !), sachez qu’une décision du Conseil Constitutionnel ainsi que la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (« LFSS pour 2021 ») sont venus modifier certaines règles applicables à l’exercice d’une activité de loueur en meublé. Et certaines modifications du statut de LMNP ne sont pas anodines, loin de là même ! Alors, quid du statut LMNP en 2021 ? Existe-t-il une alternative au statut LMNP ?

Nos experts vous proposent une petite (mais ô combien importante) mise à jour sur tout ce qu’il faut savoir à propos de la Location Meublée Non Professionnelle en 2021, ainsi que sur les changements concernant le statut de LMNP, de même qu’une présentation d’une solution alternative au statut LMNP.

Qu’est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle ?

Tout d’abord, le statut de LMNP est ouvert à tous les contribuables français. Comme indiqué en introduction de cet article, le statut de LMNP est consubstantiel à la mise en location d’un ou de plusieurs biens meublés (appartements ou maisons) par leur propriétaire. Le produit lié aux loyers perçus est ainsi imposé au titre des « Bénéfices Industriels et Commerciaux » (BIC). L’investissement immobilier locatif, et plus particulièrement le statut LMNP, est un investissement que l’on conserve généralement sur du long terme (mais pas toujours), et qui ne s’improvise pas. Il se réfléchit au cas par cas : mieux vaut faire effectuer une étude personnelle par votre conseiller Xperts patrimoine, et ensuite réfléchir au montage financier le plus intéressant et adapté pour vous !

Louer un bien en LMNP, c’est profiter d’un dispositif d’investissement et de défiscalisation particulièrement adapté aux particuliers souhaitant se constituer un patrimoine, mais pour préparer leur retraite avec un complément de revenus, réduire le montant de leurs impôts ou encore bénéficier de certains avantages fiscaux. Tout cela est, bien entendu, à discuter avec un conseiller spécialisé en gestion patrimoniale (pour cela, nos experts sont à votre disposition !).

Mais alors, comment devenir LMNP ?

En des termes simples, pour avoir le statut de LMNP, il faut être propriétaire d’un ou plusieurs biens que l’on met en location meublée… en respectant certains critères. Faute d’information ou de conseils venant d’un professionnel de la gestion patrimoniale, beaucoup de propriétaires qui louent un ou plusieurs biens immobiliers sont, sans le savoir, régis par le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). En effet, ce dernier est défini en opposition au statut de Loueur Meublé Professionnel qui ne s’applique que si certaines conditions sont remplies. Avant l’adoption de la LFSS pour 2021, elles étaient au nombre de trois, mais, aujourd’hui, seules les conditions suivantes subsistent :

  • La part des recettes locatives ne doit pas excéder 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
  • Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an

Ce qu’il faut retenir du statut de Loueur Meublé Non Professionnel

Les avantages du statut de LMNP sont les suivants :

  • Amortir le bien sur plusieurs années (calculer sa dévalorisation tous les ans selon son usure et son usage)
  • Déduire les charges liées à la gestion et les intérêts d’emprunt
  • Récupérer la TVA à 20% de l’investissement (sous conditions)

Ce statut est donc réglementé :

  • Le total des recettes locatives doit être inférieur à 23 000 euros TTC/an
  • Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 50 % des autres revenus du foyer fiscal

Si tel n’est pas le cas et que ces 2 dernières conditions ne sont pas respectées, le propriétaire est alors considéré comme Loueur Meublée Professionnel (LMP).

En plus de ces conditions, le logement meublé mis en location doit être décent, et sa surface doit être supérieure à 9m². De plus, le statut LMNP n’est accessible que si le bien acheté… est mis en location. Cela semble logique quand on prétend à un statut de loueur meublé non-professionnel nous direz-vous ! N’est-ce pas ?

Quel régime fiscal pour le LMNP ?

Comme nos experts vous l’ont signalé en première partie, être en statut de loueur en meublé non professionnel oblige à déclarer les revenus qui en sont issus en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. S’offrent ensuite deux choix de régime fiscal pour le déclarant au statut LMNP : le régime micro-BIC ou le régime réel. Vous ne savez pas quel régime fiscal choisir pour le statut LMNP ? Qu’à cela ne tienne, nos experts vont éclairer votre lanterne !

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC en LMNP est appliqué par défaut jusqu’à la somme de 70 000 euros de revenus annuels. Pour les revenus locatifs qui sont considérés comme des revenus fonciers, l’abattement prévu est de 30 %. Or, cet abattement est relevé à 50 % pour un régime micro-BIC en LMNP (ou 71 % pour les locations de tourisme) et, en tout état de cause, seule la moitié des revenus locatifs sera ainsi prise en compte et ajoutée aux autres revenus du foyer fiscal pour le calcul de l’impôt sur le revenu, en étant soumise au barème progressif du calcul de ce dernier.

Toutefois, et en contrepartie de cet abattement de 50 % (ou de 71 %), il n’est pas possible pour le déclarant de déduire les charges liées à la location du ou des bien(s).

Bon à savoir : en pratique, il convient de remplir le formulaire 2042 C afin de bénéficier du régime micro-BIC en LMNP.

Le régime réel

Le régime réel en LMNP est automatiquement appliqué à partir de 70 000 euros de revenus, mais il peut également être choisi par le bailleur/déclarant lui-même en en faisant la demande auprès de l’Administration fiscale avant le 1er février de l’année civile, au moyen du formulaire POi.

À la différence du régime micro-BIC, le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges et des frais consubstantiels à la location d’un bien meublé, à savoir (entre autres) :

  • Les dépenses liées à l’entretien du bien immobilier (présentation des factures correspondantes obligatoire)
  • Amortissement du bien
  • Les frais d’assurance
  • Les frais de gestion immobilière
  • La taxe foncière
  • Les frais de notaire
  • Les frais d’expert-comptable
  • Les intérêts du prêt correspondant

Avant même la réforme CAP 2022 et l’adoption de la LFSS pour 2021, une décision rendue par le Conseil Constitutionnel ciblait déjà le statut LMNP.

Une décision du Conseil Constitutionnel qui change la donne

Le 8 février 2018, le Conseil Constitutionnel a rendu une décision importante concernant directement le statut LMNP. En effet, celui-ci a estimé qu’il n’était plus nécessaire d’être inscrit au RCS (« Registre du Commerce et des Sociétés ») afin de « bénéficier » du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Pourquoi une telle décision ? Le Conseil Constitutionnel a censuré la condition d’inscription au RCS car, d’après lui, elle ne respectait pas le principe d’égalité devant les charges publiques.

Autant dire qu’avec cette suppression de la condition d’enregistrement au RCS et l’application, depuis le 1er janvier 2020, des conditions de recettes locatives jusqu’à 23 000 euros et 50 % des autres revenus du foyers au maximum avant de passer en LMP, il va de soi que la bascule vers le statut de Loueur Professionnel en Meublé (et son régime désavantageux) a été grandement… facilitée, c’est le moins que l’on puisse dire !

Ainsi, depuis l’adoption de la LFSS pour 2021 et la disparition de la condition d’inscription au RCS, beaucoup d’investisseurs immobiliers en LMNP ont changé de facto de statut, se retrouvant ainsi en LMP (parfois même sans le savoir !).

La nouvelle réforme « CAP 2022 » est-elle synonyme de la suppression de l’amortissement en LMNP ? 

Le « CAP 22 », auquel nous faisons référence dans cet article, n’est pas une destination de vacances ou un lieu touristique, comme vous vous en doutez très certainement. Il s’agit en fait du Comité Action Publique 2022 (CAP 22 ou CAP 2022). Ce CAP 22 est un groupe de réflexion et de proposition composé d’une quarantaine de personnalités, parmi lesquelles on trouve des économistes, des cadres du secteur public et privé, mais aussi des élus. Tout ce petit monde a été chargé de plancher sur l’étude d’une réforme des missions de Service Public de l’État en octobre 2017 (par le Premier ministre Édouard Philippe). Ladite réforme devait être associée à une réduction des dépenses publiques.

Ainsi, dans l’optique de réaliser une trentaine de milliards d’euros d’économies sur les dépenses publiques durant les prochaines années, le comité d’action publique 2022 suggère donc une révision de la fiscalité de l’investissement locatif privé… et donc du statut de LMNP. Cette révision va dans le sens de la décision du Conseil Constitutionnel de supprimer la condition d’enregistrement au RCS pour être soumis au régime du statut LMP, ce dernier étant plus lourd fiscalement, mais pouvant toutefois se révéler intéressant dans certains cas.

L’avantage essentiel des régimes réels d’imposition pour les loueurs en meublé étant de leur permettre de calculer et de déduire des amortissements au titre des biens loués pour le calcul de leur revenu fiscal, une limitation, voire une suppression de l’amortissement en LMPN, serait donc un réel frein à la rentabilité de ce statut !

À l’occasion de ce régime de déduction, le CAP 2022 suggère également un amortissement fiscal annuel allant de 1 % jusqu’à 4 %, sur la base de 80 % de la valeur du logement, or, c’est déjà le cas pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Les investisseurs en immobilier locatif peuvent donc pousser un grand « ouf » de soulagement !

Toutefois, n’oublions pas que l’objectif est d’économiser, et que cela entraîne forcément des contreparties…

Vers la fin du régime LMNP ? 

Bien que la nouvelle réforme mette en place de nouveaux avantages, le CAP 22 suggère tout de même la suppression du régime LMNP, considéré comme trop avantageux du fait de ces fameux amortissements qui permettent de minimiser la taxation des revenus fonciers

Un régime LMP plus lourd

En effet, des experts ont mis en avant le fait qu’au lieu de favoriser une augmentation de l’offre locative, le régime LMNP profite avant tout aux propriétaires d’immobiliers fonciers.

En pratique, la clarification du régime visant à aligner le plan fiscal et le plan social a eu un effet qui n’est pas forcément désirable pour tous. Il aboutit en effet à assujettir aux cotisations sociales des travailleurs non-salariés (TNS) l’ensemble des loueurs en meublé professionnel (LMP). Concrètement, il fait basculer automatiquement ceux qui retirent de l’activité de location meublée des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros ou ceux dont ces recettes excèdent 50 % de leurs autres revenus d’activité. Les conditions pour être considéré comme LMP, et donc TNS au niveau du volet social, sont les suivantes :

  • Les recettes annuelles retirées de l’activité locative (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 euros sur l’année civile, c’est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l’exercice comptable est faite en cours d’année.
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

Depuis le 1er janvier 2021, il n’est plus nécessaire qu’un membre du foyer fiscal soit inscrit au RCS.

 En revanche, les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées aux régimes de sécurité sociale des travailleurs indépendants dès lors que les recettes tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 euros par an, et si une des deux conditions suivantes est remplie :

  • ces locaux seront loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile (attention dans ce cas, les personnes concernées pourront opter, lors de leur affiliation, pour le régime général des salariés) 
  • ces recettes excéderont les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, commerciaux et des revenus des gérants et associés

Voilà qui nous renvoie d’une certaine façon à une situation antérieure à l’application de la LFSS pour 2021, à savoir l’affiliation au régime des indépendants pour les statuts LMP… à ceci près que de nombreux propriétaires n’ont pas conscience d’être professionnels, et leur statut peut parfois changer d’une année sur l’autre à cause d’une fluctuation des revenus (perte d’emploi, décès, divorce…). Il est donc désormais tout à fait possible d’être considéré comme professionnel sur le volet social, et ainsi payer des cotisations sociales TNS, sans pour autant être LMP d’un point de vue fiscal. Néanmoins, les conditions sont tout de même très similaires.

Autrement dit, depuis la décision du Conseil Constitutionnel de 2018 supprimant l’inscription au RCS, puis avec l’alignement fiscal de 2020 et, enfin, avec l’adoption de la LFSS pour 2021, le régime LMNP vacille quelque peu : le loueur, quel qu’il soit, doit donc être attentif à cette récente modification du statut LMNP qui se transforme pour beaucoup d’investisseurs en statut LMP hélas bien moins avantageux.

D’un autre côté, il a été suggéré de fixer le plafond du régime du microfoncier à 30 000 euros, soit le double d’aujourd’hui, en établissant le taux forfaitaire de déduction à 35 % contre 30 % aujourd’hui encore.

Il apparait très clairement que supprimer l’amortissement en LMNP répondrait effectivement à des considérations de politique économique et sociale et, même si aujourd’hui le régime du LMNP est la nouvelle cible à abattre, n’oublions pas que cette cible a connu un réel succès à la hauteur de son potentiel auprès des particuliers… Gardons également à l’esprit que l’arrivée de cette nouvelle réforme de droit commun va dans le sens d’une logique d’un « amortissement pour tous ».

Passage du statut LMNP au statut LMP : quelles conséquences pour le loueur ?

En ce qui concerne l’imposition des revenus annuels, les loyers déclarés pour les statuts LMNP et LMP sont imposés dans la catégorie des BIC, et les mêmes règles de calcul leur sont appliquées. Ici, il n’existe donc pas de différence.

En revanche, en cas de déficit, le statut LMP confère un certain avantage puisque le déficit BIC professionnel est imputable sans limite sur les autres revenus du foyer fiscal.

La cession du bien immobilier loué

Dans le cas de la LMP, c’est concernant la cession du bien immobilier loué que des difficultés peuvent apparaître. En effet, l’administration a précisé que lorsque le contribuable a exercé son activité alternativement à titre professionnel et à titre non professionnel, la plus-value de cession de l’immeuble loué est soumise au régime d’imposition correspondant au statut du contribuable au moment de la transaction. De ce fait, lorsque le contribuable n’a pas le statut de loueur professionnel au moment de la cession du bien loué, le bénéfice de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI (10 % d’abattement par an) lui est donc refusé, quand bien même il aurait précédemment exercé son activité à titre professionnel pendant au moins cinq ans.

Bon à savoir : le changement de qualité n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité au sens des articles 201 ou 202 ter du CGI.

Autre point très important en cas de vente d’un immeuble loué, le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s’il sera considéré, au titre de l’année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, l’administration admet que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l’année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l’imposition des revenus de l’année de cession.

Bon à savoir : sous réserve des cas visés à l’article 1729 du CGI, cette régularisation peut s’effectuer sans pénalités ni intérêts de retard.

Quelle alternative au statut LMNP ?

Ces changements de conditions d’accès au statut LMNP et l’alourdissement fiscal du statut LMP qui en résulte ne doivent cependant pas être considérés comme une fatalité.

Oui, chez Xperts patrimoine, nos spécialistes peuvent vous proposer une solution très efficace et optimisée pour chaque profil d’investisseur afin de réaliser un montage pour investissement immobilier locatif.

Saviez-vous que certains montages de sociétés permettent de réaliser des opérations très intéressantes pour les investisseurs immobiliers ? En effet, faire de la location nue tout en pratiquant des amortissements en société est une solution alternative au statut LMNP, parole d’experts ! Vous voulez en savoir plus ? Rien de plus simple, tout est expliqué ici.

Notre stratégie pour un investissement immobilier locatif se révèle fiscalement bien plus avantageuse que les statuts LMNP ou LMP, lesquels sont en plus soumis à des risques de modification de lois, et se veut être une solution pérenne dans le temps.

Vous le savez, ou vous le constaterez, chez Xperts patrimoine, notre crédo est de ne pas préconiser un statut en particulier, mais bien de mettre en place d’une stratégie d’optimisation fiscale et patrimoniale.

Julie Gicquel
Julie Gicquel
17:36 08 Mar 21
Je recommande.
Guillaume Fernandez
Guillaume Fernandez
09:25 16 Feb 21
Une équipe au top, qui a su m'accompagner et répondre à toutes mes problématiques. Enfin des conseillers en patrimoines qui sont à l'écoute de leurs clients. Je conseil vivement le Cabinet Xperts Patrimoine.
Jean-Charles Candaux
Jean-Charles Candaux
13:10 25 Jun 20
Très réactif et inventif. Jonathan a su me proposer des solutions qu'on ne m'avait jamais proposé. (les autres conseillers que j'avais rencontré ne me proposaient que du Pinel !)
Guillaume Rayton
Guillaume Rayton
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Terrain Liz
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Sérieux, professionnalisme, sur mesure et convivialité sont les termes qui résument notre rencontre avec Jonathan Rio.De très bons conseils, des actions misent en place afin de nous faire économiser...Ce qui est dommage aujourd’hui, c est de ne pas les avoir rencontré plus tôt!À très bientôt!Merci à vous
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