Le déficit foncier, voilà typiquement le genre de terminologie que l’on entend, lit ou voit à la télévision dans un reportage, à la radio, ou bien dans un article de magazine, que l’on pense connaître alors qu’en fait… on ne sait pas vraiment de quoi il s’agit ! En bons spécialistes que nous sommes, on va essayer de remédier à cela en vous aidant à mieux comprendre ce qu’est le déficit foncier, et comment il fonctionne.

Comme son nom le laisse (bien) penser, le déficit foncier concerne les propriétaires d’un ou de plusieurs biens immobiliers locatifs, et correspond à un mécanisme permettant d’obtenir un « coup de pouce » fiscal si on parvient à bien le comprendre, et donc à le maîtriser.

Quels sont les points particuliers à connaître et les pièges à éviter ? Qui peut être intéressé par le déficit foncier, et dans quelle mesure ? Comment fonctionne-t-il et est-il plafonné ?

Nombreuses sont les questions relatives à ce mécanisme au combien pratique et intéressant pour pouvoir diminuer le montant de ses impôts, en toute légalité bien sûr. Alors, pour tout savoir, ou presque, sur le déficit foncier, suivez les experts au travers d’un petit portrait de ce dispositif, ainsi qu’avec un cas concret illustrant parfaitement les écueils à éviter.

 

L’essentiel à savoir à propos du déficit foncier

Historiquement, le déficit foncier existe depuis 1993, grâce à la loi Balladur (du nom d’Édouard Balladur, Premier ministre de 1993 à 1995), et est référencé par l’article 156-1-3° du CGI (« Code Général des Impôts »).

Définition du déficit foncier

Il s’agit d’un mécanisme permettant à un propriétaire dont un bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire en partie la différence « coût/bénéfice » de son revenu global.

Concrètement, cela veut dire que le propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers locatifs (location « nue », c’est-à-dire pour un bien non meublé) peut déduire des charges (notamment certains travaux) de ses revenus fonciers. Or, lorsque le montant des charges est supérieur à celui des revenus fonciers, on se retrouve en situation de déficit foncier.

Le déficit foncier correspond donc à la part de charges qui est supérieure aux revenus fonciers.

Ainsi, sous certaines conditions, le déficit peut être déduit du revenu global à déclarer (salaires ou pensions retraite par exemple) et, de ce fait, peut permettre de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu (« IR »).

En outre, pour le calcul de l’impôt, le revenu global équivaut donc à la somme « revenus fonciers + autres revenus » (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite…).

Le déficit foncier : comment ça marche ?

Tout d’abord, il faut savoir que seules les personnes relevant du régime d’imposition au réel peuvent utiliser le mécanisme du déficit foncier afin de déclarer leurs charges « réelles », le régime microfoncier, lui, ne permettant que de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.

De plus, il faut savoir que le régime d’imputation du déficit foncier sur le revenu global prend en compte les revenus fonciers provenant de tous les immeubles, urbains ou ruraux. Ils peuvent être la propriété d’une personne physique ou une société transparente. Ils peuvent être la propriété d’une personne physique ou une société transparente par exemple une Société Civile Immobilière (« SCI »), ou une Société Civile de Placement Immobilier (« SCPI » .

Une fois ces précisions effectuées, une question se pose : quelles sont les charges déductibles qui permettent de créer un déficit foncier ? En effet, on vous parlait précédemment de pièges à éviter, et en voici un majeur. Il convient de s’assurer que les charges que l’on souhaite déduire soient bien prises en compte par l’administration fiscale pour le calcul d’un éventuel déficit foncier, et ce, afin de se prémunir contre des mauvaises surprises sur lesquelles nous reviendrons plus tard.

Afin d’y voir plus clair, voici un récapitulatif des charges déductibles dans le calcul du revenu foncier :

  • Les dépenses étant liées aux travaux de réparation et d’entretien
  • Les impôts liés au bien immobilier et n’étant pas récupérables auprès du locataire (la taxe foncière par exemple)
  • Les frais de gestion et d’administration d’un bien immobilier
  • Les provisions pour charges liées à une copropriété
  • Les charges locatives non récupérées auprès du locataire jusqu’au 31 décembre de l’année suivant son départ
  • L’indemnité relative à l’éviction ou au relogement d’un locataire
  • Les primes d’assurance
  • Les intérêts ainsi que les autres frais d’emprunt

En revanche, les charges afférentes aux travaux suivants sont considérées comme non déductibles dans le calcul du revenu foncier :

  • Travaux de construction
  • Travaux de reconstruction
  • Travaux d’agrandissement

Dans la pratique, la difficulté majeure provient de la qualification des travaux : sont-ils considérés comme de la rénovation (réparation ou entretien) ou comme de la transformation (construction, reconstruction ou agrandissement) ? L’analyse du cas concret en deuxième partie d’article permettra d’illustrer la nuance entre les travaux de rénovation (charges déductibles) et les travaux de transformation (charges non déductibles).

Attention : les charges liées au financement de l’achat d’un bien immobilier (intérêts d’emprunts) ne sont déductibles que dans le cadre du revenu foncier et ne peuvent donc pas être déduites de vos autres revenus imposables !

De quelle façon le déficit foncier se calcule-t-il ?

Avant toute chose, sachez que la déclaration des charges déductibles des revenus fonciers s’effectue au moyen du formulaire n°2044, qui à joindre au formulaire principal n°2042, relatif à la déclaration de revenu global.

De plus, notez bien qu’il existe un plafond du déficit foncier imputable, à savoir 10 700 euros.

Toutefois, dans le cadre du dispositif « Cosse » déjà existant (« Louer abordable » ou loi Cosse de 2016, du nom de la ministre du logement, Emmanuelle Cosse), la loi « Élan » n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit que le plafond du déficit foncier imputable peut être relevé jusqu’à 15 300 euros à partir de l’imposition des revenus de 2019. Ce plafond est applicable dans le cas où un déficit est constaté pour un logement sur lequel la déduction a été pratiquée au titre de l’amortissement « Périssol », comme prévu au f du 1° du I de l’article 31 du CGI.

Concernant le calcul en lui-même, il est relativement facile, même pour les mauvais élèves en cours de mathématiques ! Le plus simple est de vous soumettre un exemple.

Vous avez acheté un bien immobilier, une maison par exemple, que vous louez nue (non meublée) :

  • La maison a nécessité 2000 euros de frais en travaux de rénovation
  • Les intérêts d’emprunts pour l’achat de la maison sont de 4000 euros
  • Vous avez perçu 3500 euros de revenus fonciers (loyers)

Le calcul du déficit foncier (ou bénéfice foncier, selon le résultat évidemment) est donc le suivant : 3500 – 4000 – 2000 = – 2500 (soit 2500 euros de déficit foncier)

Cependant, comme nous l’avons vu précédemment, les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier (dans notre exemple 3500 – 4000, soit 500 euros). Il convient donc de soustraire la différence entre « revenus fonciers » et « intérêts d’emprunts » du total afin d’obtenir le montant déductible du revenu global, c’est-à-dire 2000 euros de déficit foncier dans notre exemple (2500 – 500).

En outre, d’après la loi, le reste du déficit, 500 euros dans notre exemple, sera imputable sur les revenus fonciers au cours des 10 années suivantes. En effet, tout excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit comme suit :

  • Pendant 6 ans de l’ensemble des revenus
  • Pendant 10 ans des seuls revenus fonciers

Attention : lorsque l’on choisit l’option de régime d’imposition au réel, on s’engage dans ce dernier pour 3 années de façon irrévocable (impossible de revenir au régime microfoncier au bout d’un an, par exemple). Il convient donc de réaliser une simulation sur 3 ans avant de choisir entre l’un ou l’autre des régimes.

Bon à savoir : La fiscalité du déficit foncier est la fiscalité de droit commun (article 156.I-3° du CGI). Ce faisant, elle n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros.

Quels sont les risques en cas d’erreur dans le calcul du déficit foncier ?

Il convient d’être prudent et précis en ce qui concerne le calcul du déficit foncier, mais aussi, et surtout ne pas se tromper dans la qualification des charges incluses dans le calcul de ce dernier. Pour être tout à fait clair, si l’administration fiscale estime que vos travaux relèvent de la construction (ou de l’agrandissement du bien) plutôt que de la rénovation, à la vue de vos justificatifs, une erreur vous sera imputable. Avec quelles conséquences ?

Une mise à jour est effectuée par l’administration fiscale afin de corriger et de sanctionner l’erreur :

  • Réintégration du montant déduit à tort
  • Application d’une majoration de 10 % en cas d’erreur « de bonne foi »
  • Application d’une majoration de 40 % en cas d’erreur « de mauvaise foi »
  • Application d’un taux d’intérêt de 2,40 % par an

Comme vous pouvez le constater, mieux vaut éviter les erreurs !

À présent, et afin de bien illustrer la difficulté qu’il peut parfois y avoir à identifier les travaux de rénovation des travaux de construction/reconstruction/agrandissement, on vous propose un petit focus sur un cas concret particulièrement révélateur.

 

Cas concret : transformation d’une maison en 11 appartements

Le cas concret qui nous intéresse ici est on ne peut plus simple à exposer. Il s’agit d’une SCI (« Société Civile Immobilière ») ayant acquis un ensemble immobilier qui est composé d’une maison de maître et d’une dépendance. Ce bien immobilier était auparavant loué à une association dans le but d’y accueillir des enfants.

Suite cette acquisition, la gérance de la SCI décide de faire réaliser des travaux ayant pour objectif de transformer la maison de maître en 11 appartements. La dépendance, quant à elle, est également transformée en logement.

À l’issue de ces travaux, considérés par la SCI comme des travaux de rénovation, la gérance de cette dernière a inclus dans le calcul de son déficit foncier le coût desdits travaux en tant que charges déductibles. À juste titre selon vous ?

Dans un premier temps, et après avoir réalisé une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a remis en cause le caractère déductible de ces dépenses de travaux au motif qu’elle les considérait comme des dépenses de reconstruction et d’agrandissement, et non de rénovation. Pourquoi cela ?

Tout comme l’administration fiscale, le tribunal administratif de Pau a jugé que ces travaux réalisés présentaient, en raison de leur ampleur, le caractère de travaux de reconstruction et d’agrandissement. La SCI a fait appel de cette décision, mais la cour administrative d’appel de Bordeaux a rejeté cet appel (CAA Bordeaux, 12 avril 2019, n° 17BX00425) en relevant que :

  • « la création des onze appartements dans la demeure principale, qui n’était que partiellement affectée à l’habitation, avait nécessité d’importants travaux de réaménagement interne, l’installation de cuisines et de sanitaires dans chacun d’entre eux et la réfection des réseaux d’eau, d’électricité et d’évacuation des eaux usées, a jugé que ces travaux réalisés présentaient, en raison de leur ampleur, le caractère de travaux de reconstruction et d’agrandissement »
  • « la création des deux appartements n’était pas dissociable de la création, dans la maison principale, des neuf autres appartements, alors que techniquement et fonctionnellement, ces travaux étaient indépendants »

toutefois, « l’histoire » ne s’arrête pas là !

En effet, en ayant statué ainsi alors qu’il ressortait des pièces du dossier d’appel de la SCI que les travaux en litige n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre et qu’ils n’étaient « pas d’une ampleur suffisante » pour être qualifiés de travaux de reconstruction, la cour aurait ainsi inexactement qualifié les faits de l’espèce. En quoi ?

D’après le Conseil d’État, qui a censuré cette décision afin de renvoyer l’affaire à la même cour, il apparaît notamment que « « les travaux en litige n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre et ne sont pas d’une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction ». Il rajoute : « en omettant de se prononcer sur le caractère dissociable des travaux réalisés dans la dépendance alors qu’elle y était invitée, la cour a entaché sa décision d’une insuffisance de motivation ».

Voilà un cas concret très intéressant qui permet de prendre conscience de la subjectivité consubstantielle à la qualification des travaux (rénovation ou construction/reconstruction/agrandissement ?), celle-ci étant essentielle pour le contribuable désireux de calculer correctement son déficit foncier afin d’effectuer sereinement sa déclaration d’impôts.

Ce qu’il faut de retenir : La cour d’appel a jugé en se basant sur l’ampleur des travaux (transformation d’une maison en onze appartements) alors que le Conseil d’État rappelle qu’il convient de déterminer s’il y a eu des travaux ayant le caractère de travaux de reconstruction ou d’agrandissement. Or, dans cette affaire, il y a essentiellement eu du réaménagement, du cloisonnement et la mise en place de sanitaires et de cuisines.