Depuis le début de la crise sanitaire en 2019, et même au plus fort de la pandémie de la COVID-19, l’immobilier se porte bien. Il n’y a pas eu de crise immobilière, bien au contraire. Le nombre de transactions immobilières sur 12 mois entre le 1er trimestre de 2020 et celui de 2021 a même été record : un volume de 1 130 000 ventes immobilières dans de l’ancien a été enregistré, soit un record depuis le début de ce siècle ! Plus que jamais, l’aspect tangible de l’investissement immobilier, qu’il soit locatif ou non, confère à l’achat d’une maison ou d’un appartement une sensation rassurante pour les Français. D’autant plus en cette période si particulière.

Au-delà de cela, on constate également un changement de morphologie du marché de l’immobilier en 2021. Un marché immobilier dynamique qui a vu naître un engouement certain des Français pour une délocalisation des grandes métropoles en direction des moyennes et petites villes (mais aussi vers la campagne), de même qu’un goût prononcé pour le marché immobilier de l’ancien, avec pour conséquence notable une augmentation des prix de l’immobilier très marquée dans certaines régions. Toutefois, ces tendances sont à relativiser. Les experts du secteur ont notamment constaté un tassement des transactions immobilières depuis l’été 2021, et la tendance immobilière pour 2022 pourrait bien être différente de celle de cette année. Quelles sont les tendances immobilières de 2021 ? Quelles ont été les conséquences de la crise sanitaire sur le marché immobilier ? Pourquoi y a-t-il une délocalisation des grands centres urbains vers des zones géographiques plus éloignées ? Vers quelles tendances se dirige-t-on pour le marché immobilier en 2022 ?

Les tendances immobilières de 2021 ne sont pas neutres et traduisent un changement de mentalité des Français depuis le début de la pandémie. Nos experts vous proposent donc une synthèse de ce qu’il faut retenir du marché de l’immobilier en 2021, mais aussi une petite projection de ce que devraient être les tendances immobilières pour 2022 !

Tendances immobilières 2021 : entre mutations géographiques et volume de transactions record

 

On vous l’a dit en préambule et on vous le redit ici, les confinements successifs et la crise sanitaire n’ont en rien freiné l’élan des transactions immobilières. Et peut-être même que le nouveau « mode de vie » imposé par la COVID n’est pas étranger à la bonne santé du marché immobilier. Explications.

Crise sanitaire, santé immobilière

 

Record, vous avez dit record ? Malgré un léger tassement des ventes depuis la fin de l’été, 2021 restera très certainement comme une année record. Les spécialistes attendent un volume de ventes immobilières record pour cette année, c’est-à-dire plus de 1 200 000 transactions immobilières pour l’année 2021. Le dernier record en date, celui de 2019, était déjà remarquable avec 1,067 million de transactions immobilières. Pourquoi de tels chiffres ? Mais parce que les Français veulent toujours investir dans la pierre, pardi !

Tout d’abord, cela tient au simple mais incontournable constat qu’en cas de confinement, mieux vaut se sentir bien chez soi. La mauvaise expérience de certains en 2019 lors de la première période confinée a conduit de nombreux Français à investir dans l’immobilier afin d’acheter un bien dans lequel il fait bon vivre. Il s’agit d’ailleurs davantage de maisons anciennes que d’appartements, ce qui est compréhensible pour pouvoir s’aérer sans contraintes et profiter ainsi d’un peu d’espaces verts. L’épée de Damoclès que représente les différents variants n’a fait que renforcer cette envie d’ailleurs et de meilleur.

De plus, l’attractivité liée aux taux d’intérêt toujours très bas a favorisé ce volume record de transactions immobilières. En juillet 2021, le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat était encore de 1,05 %. Et ce ne sont pas les dernières recommandations du HCSF (« Haut Conseil de Stabilité Financière ») qui ont changé la donne.

En outre, la normalisation du télétravail pour de nombreux salariés renvoie à cette notion de confort. Le télétravail exige plus d’espace et s’avère bien plus facile dans une maison que dans un appartement. Home sweet home, même au travail pourrait-on dire !

Le durcissement des conditions de crédit appliquées par les banques depuis 2019, suivant les recommandations du HCSF, ainsi que la pandémie, n’ont donc en rien réfréné les ardeurs des investisseurs immobiliers. L’immobilier demeure une valeur refuge, comme le souligne Élodie Frémont, membre de la Commission des statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris :

« La pierre coffre-fort valeur refuge, des taux très bas, le télétravail, le besoin d’espace et de verdure, et la signature à distance des actes notariés ont permis au marché de bien résister ».

Les maisons anciennes ont la cote

 

Le volume de transactions de logements anciens a dépassé les 990 000 ventes en 2020, et il s’agit là aussi de chiffres exceptionnels puisque cet « exploit » ne s’est pas produit si souvent que cela. En effet, la barre des 900 000 ventes n’a été atteinte ou dépassée qu’en 2017, 2018, 2019 et 2020. Gageons que cette appétence des Français pour l’achat de maisons anciennes se confirmera en 2021.

À Paris, par exemple, le marché de la maison ancienne a bel et bien profité d’une attractivité renforcée entre 2020 et 2021, avec une croissance de ses volumes de ventes de l’ordre de 8 %, essentiellement imputable à la Grande Couronne (+13 %). Toutefois, le volume de ventes des appartements anciens a également connu une croissance de 5 % en Petite et en Grande Couronne (sources « Chambre des Notaires de Paris »).

Cette recherche d’investissement dans l’ancien, que cela soit pour un appartement ou une maison, se poursuit en 2021. C’est ce que confirme la note de conjoncture des Notaires de France du 15 juillet dernier, en annonçant un nombre impressionnant de 1 130 000 transactions dans l’ancien à l’échelle nationale, sur une période de douze mois (au 31 mai 2021).

Des prix de l’immobilier à la hausse

 

Le tonus du marché a pour conséquence directe une hausse des prix de l’immobilier depuis quelques années en France. Cette hausse des prix ne s’est pas démentie avec la crise sanitaire, mais on constate tout de même un ralentissement de l’augmentation des prix de l’immobilier en 2021 (sources « INSEE »). On remarque également que la « migration » des Parisiens (et la baisse du volume de transaction de 14 % sur un an au 1er trimestre 2021 dans Paris intra-muros) vers de plus verts espaces a impacté la hausse des prix, celle-ci étant moins prononcée à Paris par rapport à la moyenne en province (+4,7 % contre +6,4 % sur un an, sources « INSEE »).

Ainsi, l’étude réalisée par les notaires de France révèle que la hausse des prix des logements anciens constatée depuis plusieurs années en France a bien tendance à décélérer en 2021 : certes, les prix de l’immobilier dans l’ancien sont toujours à la hausse, mais ils augmentent moins rapidement.

Comment peut-on expliquer que la hausse des prix impacte davantage la province que Paris ? Serait-on en train de se diriger vers une nouvelle géographie de l’immobilier ?

Au revoir le centre-ville, bonjour la périphérie et la campagne

 

Jusqu’à il y a encore quelques années, l’investissement immobilier avait pour objectif de se mettre à l’abri financièrement et de se construire un patrimoine. Mais, depuis 2019, la COVID-19 est passée par là, et les mentalités ont évolué.  Aujourd’hui, et peut-être encore plus depuis la crise sanitaire, les ménages français veulent davantage investir dans la pierre afin d’améliorer leur confort et leur qualité de vie, que cela soit pour leur vie personnelle ou dans le cadre du télétravail. Qui sont les premiers concernés par ces envies d’ailleurs ? Comme vous pouvez vous en douter, il s’agit des Parisiens, et, plus généralement, des habitants des grandes métropoles.

Là encore, l’analyse des données de la note trimestrielle des notaires de France souligne que l’augmentation du nombre de transactions immobilières s’effectue au profit d’une nouvelle typologie de biens, mais aussi et surtout vers des zones géographiquement éloignées des grands centres urbains. Entre les confinements, le développement du télétravail et le besoin d’espace comme de verdure, l’envie des citadins d’accéder à la propriété pour les maisons anciennes s’est accrue. Résultat ? Leurs prix ont augmenté presque deux fois plus vite que ceux des appartements (+ 6 % contre + 3,4 % en un an). Et c’est là que le bât peut blesser.

En effet, certains biens, essentiellement des maisons donc, qui répondaient jusque-là à une demande très majoritairement locale, trouvent désormais preneur auprès d’une clientèle « des grandes villes » avec un pouvoir d’achat supérieur, notamment celle issue de Paris. La conséquence de ces flux migratoires est de déséquilibrer les rapports de force sur le marché immobilier : le pouvoir d’achat importé par les « urbains », et donc les budgets plus élevés de ces familles, ne correspondent pas à ceux des locaux, ce qui génère mécaniquement une hausse des prix des biens immobiliers dans ces zones rurales, ou dans les petites et moyennes villes.

En règle générale, les périodes de confinement et de couvre-feux imposés ont décuplé les envies de liberté, d’espace et d’air pur des Français. Dans les grandes villes, les ménages se sont retrouvés confinés à plusieurs, et parfois dans de petits logements, pendant de (trop) longs mois. Et là, difficile, voire impossible de s’isoler afin de travailler ou de profiter de quelques instants de détente pourtant salutaires en de pareilles circonstances.

C’est donc sans surprise que les ménages français accordent aujourd’hui bien plus d’importance à la qualité de leur lieu de vie en se tournant vers des maisons anciennes situées dans de petites et moyennes villes… sans toutefois sacrifier les avantages des grandes villes (accès à la culture, fibre optique, centre commercial…) !

 

Les tendances immobilières de 2021 sont fortes et marquées. Nos experts vous en proposent une petite synthèse :

  • Volume de ventes immobilières record en 2021 (+ de 1,2 million de ventes attendues)
  • Évolution de la carte géographique immobilière (migration des ménages vers les moyennes et petites villes)
  • Attrait pour l’ancien (notamment les maisons)
  • Hausse globale des prix de l’immobilier

Si le constat de ces tendances pour l’immobilier en 2021 est assez clair, il convient toutefois de nuancer le propos au regard des indicateurs qui se profilent en cette fin d’année. La tendance immobilière pour 2022 sera-t-elle différente ?

 

Les tendances immobilières de 2022 : à quoi s’attendre ?

 

Après 12 mois flamboyants entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021, la météo immobilière de cet été a donné lieu à l’apparition de quelques nuages. En cela, l’immobilier a suivi les caprices météorologiques estivaux de Dame Nature, mais ça, c’est un autre sujet ! Revenons à notre immobilier.

L’été 2021 a vu le marché immobilier redevenir plus calme et moins fluide. On peut trouver 3 raisons principales à cela :

  • Trop forte hausse des prix (par exemple, Amiens +18 % en 1 an pour une maison, + 10,3 % à Brest ou encore + 17,8 % en Corse du Sud / sources « Bases immobilières des Notaires de France »)
  • Accès au crédit immobilier davantage contrôlé par suite des recommandations du HCSF
  • Déficit de logements disponibles à la vente

Faut-il s’étonner ou s’inquiéter de cette accalmie après l’euphorie du marché de l’immobilier entre 2020 et 2021. On serait tenté de dire que non. Le marché immobilier est dans une phase de respiration, tout à fait normale, et les prix qui auraient excessivement augmenté pourraient légèrement refluer : négocier un prix pourrait redevenir envisageable et les délais de vente pourraient bien s’allonger d’ici 2022.

Hausse des taux de crédit en 2022 : un passage inévitable ?

 

C’est en tout cas une conséquence fort probable si l’on en croit de nombreux experts du secteur. Le 14 septembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a décidé de traduire les recommandations conditionnant l’accès au crédit immobilier des Français en normes juridiquement contraignantes, c’est-à-dire 35 % d’endettement maximum et une durée d’emprunt maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf). Cette décision sera effective à partir du 1er janvier 2022. Le Haut Conseil entend ainsi éviter un nouvel emballement du marché du crédit immobilier, comme cela avait pu être le cas en 2019.

Ainsi, Sylvain Lefèvre, spécialiste et président de La Centrale de Financement, nous explique :

« Pour maintenir le dynamisme du marché immobilier, la première variable d’ajustement possible pourrait être les taux d’emprunt. Or, dans ce contexte de crise sanitaire et d’instabilité économique, les taux vont inexorablement augmenter. C’est, en tous les cas, le scénario le plus probable au regard de la politique monétaire envisagée par la FED, qui prévoit l’augmentation des taux longs, et dont les décisions sont toujours suivies de près par la BCE… À La Centrale de Financement, nous envisageons une augmentation d’environ 0,40 % des taux sur l’ensemble des durées de prêt ! »

Essoufflement des ventes immobilières en cette fin d’année 2021, hausse moins importante des prix de l’immobilier, augmentation attendue des taux d’emprunt, vers quelles tendances immobilières se dirige-t-on pour 2022 ?

Les tendances immobilières pour 2022

 

Si l’on se réfère aux dernières données statistiques publiées par la Banque de France début octobre, la croissance économique devrait encore être importante en 2022, et l’inflation, elle, devrait continuer à afficher un niveau supérieur à l’inflation tendancielle observée avant la crise sanitaire liée à la COVID-19.

En clair, ces deux facteurs essentiels pourraient justifier une légère mais certaine hausse des taux de crédit immobilier. On ne peut durablement pas continuer à emprunter avec des taux de crédit immobilier aussi bas et, qui plus est, inférieurs à l’inflation. Cela pourrait-être à l’origine d’une puissante hausse des prix de l’immobilier… alors que ces derniers n’en ont (a priori) pas besoin !

De plus, avec la modification et le durcissement des règles d’octroi du crédit immobilier, officialisés par cette publication du Journal Officiel n°237 du 10 octobre 2021, on peut s’attendre à une baisse de l’activité des transactions immobilières, dans la continuité de celle amorcée à l’été 2021. En outre, il paraît assez raisonnable de penser qu’une hausse des taux de crédit immobilier, associée aux normes d’endettement plus rigoureuses imposées par le HCSF, soit à l’origine d’une légère baisse des prix de l’immobilier sur le court terme (ou tout du moins d’un fort ralentissement de leur augmentation), et probablement pour le début d’année 2022.

Toutefois, gardons à l’esprit que le petit jeu des prévisions des tendances immobilières, tout comme pour celles de la météo, n’est pas vraiment une science exacte ! Nos experts garderont un œil attentif pour vous sur l’évolution du marché immobilier en 2022.

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