Se louer ou se sous-louer: focus sur l’article 35 bis du CGI

Vous ignorez peut-être le nom de cet article, pourtant s’il est question de louer une partie de votre résidence principale ou de la sous-louer, les éléments qui suivent peuvent s’avérer utiles, voire très intéressants d’un point de vue fiscal. Louer une ou plusieurs pièces de votre habitation peut permettre de réaliser des économies sur l’impôt sur le revenu, sous réserve de certaines conditions.

Dans une perspective de gestion du patrimoine et d’optimisation fiscale, le régime de la location meublée peut s’avérer particulièrement efficace lorsque l’on parle d’une mise en location « chez soi ».

Contexte et objectif

Datant du siècle dernier, plus précisément de 1979, l’article 35 bis du CGI (Code général des Impôts) est un texte destiné à l’exonération de l’impôt sur le revenu sur les revenus provenant de locations ou sous-locations en meublé pour le contribuable. En effet, lorsqu’une personne loue une ou plusieurs pièces de son habitation principale, elle peut être exonérée du paiement de l’impôt sur le revenu lié au produit provenant de cette location, sous réserve toutefois de respect des conditions ci-dessous.

Date d’application et échéance

À ce jour, cette exonération s’applique jusqu’au 31/12/2023. Il convient donc d’être prévoyant et de rester informé jusqu’à cette date (par exemple sur notre page) si cette mesure vous concerne ou vous intéresse.

Conditions pour bénéficier de l’exonération

  • La ou les pièces louées doivent impérativement faire partie du logement principal du bailleur, c’est‑à‑dire être rattachées à l’habitation principale de manière indissociable et caractérisée.
  • Loyer doit être fixé dans des limites raisonnables.
  • Les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire) ou une résidence temporaire, à condition qu’il justifie d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du Code du travail.

Informations complémentaires et éclairages

Pour être complet et afin d’y voir plus clair, certaines informations doivent être clairement caractérisées pour être validées. L’administration considère que le bailleur doit réduire le nombre de pièces dont il dispose et qu’il occupe au sein de son habitation principale lorsqu’il loue une partie de son logement. Par ailleurs, des pièces issues de travaux de réaménagement ou de réhabilitation, et/ou qui n’ont pas été occupées auparavant par le bailleur, peuvent être louées sous le bénéfice de l’exonération à condition que l’affectation à un usage d’habitation au sein de la résidence du bailleur puisse être caractérisée. Des exemples de jurisprudence illustrent cette condition, notamment sur le caractère indépendant ou non des pièces.

Le caractère indépendant des pièces louées s’évalue notamment selon la superficie de la partie louée, ainsi que la configuration et la disposition de l’immeuble dans son ensemble (nombre de pièces, présence éventuelle d’une salle de bains et/ou d’une cuisine privatives, entrée indépendante, etc.).

Une jurisprudence précise que des pièces ne répondant pas nécessairement à une indépendance totale peuvent néanmoins être regardées comme faisant partie de l’habitation principale si elles forment un tout indissociable avec celle-ci. Ainsi, l’exonération peut s’appliquer à des locations ou sous-locations portant sur des chambres de service aménagées sous les combles, à condition que ces pièces restent rattachées à l’habitation principale.

Plafonds et cas particuliers

Le plafond de loyer annuel par mètre carré à ne pas dépasser est fixé pour éviter toute dispense de l’exonération. Pour l’année 2021, les plafonds étaient les suivants :

  • 191 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France
  • 141 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions

Pour illustrer, une chambre de 15 m² en région parisienne ne devrait pas excéder environ 2 865 € par an (15 × 191 €).

D’autre part, selon l’article 35 bis II, lorsque le bailleur met à disposition du public une ou plusieurs pièces de son habitation principale, le produit annuel de la location ne doit pas dépasser 760 € afin de bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu pour ce produit. Ce cas concerne notamment les chambres d’hôtes ou les locations de type Airbnb.

Règles fiscales et statut BIC/BNC

La location meublée habituelle, réalisée par toute personne et portant sur des chambres ou des appartements, est considérée comme une activité commerciale sur le plan fiscal. Cette activité relève de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour l’impôt sur le revenu, et ne doit pas être confondue avec les BNC (bénéfices non commerciaux). Les BIC impliquent une comptabilité dite de trésorerie, tandis que les BNC recourent à une comptabilité d’engagement. Si le propriétaire est une société, l’impôt sur les sociétés s’applique. Selon l’article 35, 1-5°, cette règle s’applique que l’activité soit exercée à titre habituel ou occasionnel.

Par « habituel », on entend une location qui se répète dans le temps, sans que la simple durée de la location détermine le caractère habituel. Par exemple, une location de type saisonnière durant un mois d’été peut être considérée comme habituelle si elle se répète sur plusieurs années, même si la durée de location en une année donnée peut être faible. En outre, dans le cadre des chambres d’hôtes ou des locations de type Airbnb, le dépassement du plafond de 760 € entraîne une imposition sur la totalité des revenus nets retirés de la location, selon le régime éventuel des micro-entreprises (la limite de 760 € incluant les taxes).

Ce qu’il faut retenir

  • L’exonération de la déclaration des revenus provenant de la location d’une partie de la résidence principale s’applique jusqu’au 31/12/2023 sous conditions.
  • La partie louée doit constituer la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire).
  • La partie louée doit être indissociable de l’habitation principale du bailleur.
  • Le produit de la location doit respecter les seuils en vigueur (191 € de loyer annuel par m2 pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France et 141 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions).