Déficit foncier Calcul , Définition et Exemple

Le cas concret qui nous intéresse ici est on ne peut plus simple à exposer. Il s’agit d’une SCI (« Société Civile Immobilière ») ayant acquis un ensemble immobilier qui est composé d’une maison de maître et d’une dépendance. Ce bien immobilier était auparavant loué à une association dans le but d’y accueillir des enfants.

Suite cette acquisition, la gérance de la SCI décide de faire réaliser des travaux ayant pour objectif de transformer la maison de maître en 11 appartements. La dépendance, quant à elle, est également transformée en logement.

À l’issue de ces travaux, considérés par la SCI comme des travaux de rénovation, la gérance de cette dernière a inclus dans le calcul de son déficit foncier le coût desdits travaux en tant que charges déductibles. À juste titre selon vous ?

Dans un premier temps, et après avoir réalisé une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a remis en cause le caractère déductible de ces dépenses de travaux au motif qu’elle les considérait comme des dépenses de reconstruction et d’agrandissement, et non de rénovation. Pourquoi cela ?

Tout comme l’administration fiscale, le tribunal administratif de Pau a jugé que ces travaux réalisés présentaient, en raison de leur ampleur, le caractère de travaux de reconstruction et d’agrandissement. La SCI a fait appel de cette décision, mais la cour administrative d’appel de Bordeaux a rejeté cet appel (CAA Bordeaux, 12 avril 2019, n° 17BX00425) en relevant que :

• • « la création des onze appartements dans la demeure principale, qui n’était que partiellement affectée à l’habitation, avait nécessité d’importants travaux de réaménagement interne, l’installation de cuisines et de sanitaires dans chacun d’entre eux et la réfection des réseaux d’eau, d’électricité et d’évacuation des eaux usées, a jugé que ces travaux réalisés présentaient, en raison de leur ampleur, le caractère de travaux de reconstruction et d’agrandissement »
  • « la création des deux appartements n’était pas dissociable de la création, dans la maison principale, des neuf autres appartements, alors que techniquement et fonctionnellement, ces travaux étaient indépendants »

toutefois, « l’histoire » ne s’arrête pas là !

En effet, en ayant statué ainsi alors qu’il ressortait des pièces du dossier d’appel de la SCI que les travaux en litige n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre et qu’ils n’étaient « pas d’une ampleur suffisante » pour être qualifiés de travaux de reconstruction, la cour aurait ainsi inexactement qualifié les faits de l’espèce. En quoi ?

D’après le Conseil d’État, qui a censuré cette décision afin de renvoyer l’affaire à la même cour, il apparaît notamment que « « les travaux en litige n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre et ne sont pas d’une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction ». Il rajoute : « en omettant de se prononcer sur le caractère dissociable des travaux réalisés dans la dépendance alors qu’elle y était invitée, la cour a entaché sa décision d’une insuffisance de motivation ».

Voilà un cas concret très intéressant qui permet de prendre conscience de la subjectivité consubstantielle à la qualification des travaux (rénovation ou construction/reconstruction/agrandissement ?), celle-ci étant essentielle pour le contribuable désireux de calculer correctement son déficit foncier afin d’effectuer sereinement sa déclaration d’impôts.

Ce qu’il faut de retenir : La cour d’appel a jugé en se basant sur l’ampleur des travaux (transformation d’une maison en onze appartements) alors que le Conseil d’État rappelle qu’il convient de déterminer s’il y a eu des travaux ayant le caractère de travaux de reconstruction ou d’agrandissement. Or, dans cette affaire, il y a essentiellement eu du réaménagement, du cloisonnement et la mise en place de sanitaires et de cuisines.