Préambule
En tant que cabinet en gestion de patrimoine nous constatons que les personnes qui investissent dans l’immobilier locatif ne s’attardent pas sur la question de la fiscalité. Grand nombre de particuliers ayant sauté le pas sont surpris par le lourd impact fiscal engendré par leur nouvelle acquisition. Ici nous vous exposons un cas inspiré de celui d’un couple accompagné par notre cabinet. Les clients ont eu le bon réflexe en nous contactant avant la mise en location. Pour des raisons d’anonymat, leurs noms et le contexte ont été modifiés, le but étant d’exposer seulement leur problématique.
Contexte
Madame « Alain » et Monsieur « Pierre » pacsés en séparation de biens, sont âgés de 36 et 46 ans et ont un enfant mineur en commun. Monsieur avait acquis avant leur rencontre en 2013, une maison située dans les Landes. La valeur du bien est estimée aujourd’hui à 280 000€. La banque avait accordé deux crédits d’un montant total de 111 000€ sur 19 et 27 ans. Il reste aujourd’hui un capital restant dû de 78 000€. De son côté Madame a acheté une maison au Pays Basque en 2019, qui est la résidence principale du couple. Elle avait obtenu un prêt immobilier de 76 000€ sur 18 ans. Il reste aujourd’hui un capital restant dû de 57 000€. D’un point de vue financier, le couple dispose d’environ 8 000€ de liquidités réparties sur différents livrets bancaires (Livret A et Livret de Développement Durable). Leur patrimoine brut s’élève à 533 000€. Ils sont tous les deux salariés en CDI. Leurs revenus se composent de revenus d’activités soit 4 560€/mois. En janvier 2023, le couple a eu un heureux évènement et la famille s’est agrandie. Madame souhaite prendre un congé parental pour s’occuper du nouveau né ainsi que de leur petit garçon de 5 ans.
Problème
Monsieur souhaite mettre en location sa maison. Il n’arrive pas à faire un choix entre la location nue et la location meublée. Chaque mode de location (location nue, meublée à l’année, de courte durée, meublée de tourisme) a ses propres règles et régimes fiscaux biens distincts et il est compliqué pour Monsieur de s’y retrouver. Les clients ont contacté le cabinet Xperts patrimoine afin de répondre à plusieurs attentes : – Percevoir des revenus complémentaires pour compenser la baisse de revenus de Madame; – limiter leur fiscalité annuelle. – Le couple se questionne sur les nouveaux frais liés à cette naissance et donc aux différentes déductions d’impôt possibles.
Résultat et bénéfices pour le client
Compte tenu de ces informations, nos conseillers en gestion de patrimoine ont pu réaliser un diagnostic patrimonial complet et surmesure. Ils ont présenté aux clients des comparatifs chiffrés présentant à la fois une location nue (régime du micro-foncier et du réel) et une location meublée (LMNP* micro-BIC et réel). *LMNP = Loueur Meublé Non Professionnel. Après avoir comparé les avantages et inconvénients de chaque option Monsieur a opté pour celle lui permettant d’économiser 1 802€ net d’impôt par an. Il a également pu augmenter le pouvoir d’achat de sa famille de 4 737€/an net (une fois le crédit, les assurances, la gestion locative et les impôts payés). Pour conclure Madame « Alain » et Monsieur « Pierre » satisfaits de l’accompagnement, ont recommandé le cabinet auprès d’un ami qui avait une problématique liée à la transmission du patrimoine de ses parents. Les clients ont apprécié notre accessibilité, l’optimisation proposée ainsi que les comparatifs chiffrés afin de comprendre les différences entre les types de location.