Vous détenez un ou des bien(s) en location meublée? Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous ne savez pas quel statut choisir? Vous souhaitez tout simplement vous renseigner sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel suite aux actualités?
Cet article est fait pour vous!

Tous les investisseurs immobiliers connaissent le fameux statut de LMNP (Loueur Meublé Non professionnel) qui est une niche fiscale notamment lorsque le régime choisi est au « réel ».

Qu’est-ce que le statut de LMNP?

Il s’agit de la location d’un bien déjà meublé auquel s’applique deux options: le LMNP ou le LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Afin de bénéficier du LMP le loueur doit respecter les critères suivants:
– Percevoir plus de 23 000€ de revenus fonciers
– Les loyers doivent représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal
– Inscription au RCS (Régime du Commerce et des Sociétés)

Si il ne les respecte par alors le statut de LMNP s’applique. Deux régimes fiscaux sont alors proposés:
– Le régime réel: à condition que les revenus fonciers soient supérieurs à 70 000€/an
– Le régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux): si les loyers perçus sont inférieurs à 70 000€/an.

Grâce aux déductions et aux amortissements comptables du bien immobilier, le statut de LMNP est très avantageux fiscalement, car l’investisseur ne paye pas d’impôt sur ses loyers. Par contre en cas de revente il est fortement taxé sur la plus-value immobilière du bien.

La loi de finance 2020

Vous en avez déjà entendu parler? Cette loi a entraîné des réformes concernant l’avantageux statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP). En clair, pour être considérées comme LMP les conditions se sont simplifiées, car il n’y a plus besoin de s’inscrire au RCS (Régime du Commerce et des Sociétés).

Par contre si le loueur ne respecte pas l’un des deux critères restants il garde son statut de LMNP:
– Percevoir plus de 23 000€ de revenus fonciers
– Les loyers doivent représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal

Ces changements signifient tout simplement que beaucoup d’investisseurs immobiliers bénéficiant du statut de LMNP vont basculer automatiquement en LMP.

Quelles sont les conséquences?

L’amortissement dans le calcul de la plus-value:

Les amortissements qui sont déduits comptablement et qui viennent donc réduire l’assiette fiscale de l’investisseur sont réintégrés lors de la revente du bien.

Le calcul sera donc le suivant:

– La plus-value à court terme (avec amortissement du bien) est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Plus votre tranche marginale d’imposition sera élevée et plus vous serez taxé.
– La plus-value à long terme sera imposée à la flat tax soit 30% (17,2% de prélèvements sociaux + 12,8% d’impôt)

Voici un exemple concret:

Un investisseur immobilier achète un bien 200 000€, en a amorti 50 0000€, et le revend 230 000€. Le calcul de la plus-value se fera sur les sommes suivantes:
– la plus-value à court terme: 50 000€ correspondant à l’amortissement du bien
– la plus-value à long terme: 30 0000€ (230 000€ – 200000€) correspondant à la prise réelle de valeur du bien lors de la cession.
En LMNP, les amortissements n’étaient pas réintégrés!

Les cotisations sociales:

En LMP les loueurs payent les cotisations sociales en fonction de leur résultat net comptable. Donc si il n’y a pas de profit, il n’y a pratiquement pas de cotisations à payer. Par contre si vous générez du profit vous payerez les cotisations sociales de vote activité salariée, mais aussi de votre activité de LMP.

Le cabinet Xperts patrimoine a mis en place un montage juridique permettant aux clients affectés par ce changement de statut de pouvoir:
– Limiter très fortement l’imposition sur les revenus fonciers
Mais aussi:
– Optimiser au maximum la taxe sur la plus-value
– Limiter très fortement les frais de succession

L’équipe Xperts patrimoine vous accompagne dans vos démarches. Si vous souhaitez une étude patrimoniale et fiscale, n’hésitez pas à nous contacter directement.

Nos experts sont qualifiés sur le sujet. Il est toujours conseillé de bien s’entourer et de passer par l’intermédiaire d’un professionnel. Xperts Patrimoine peut vous accompagner dans vos démarches et ainsi vous orienter au mieux : c’est le meilleur moyen d’éviter de mauvaises surprises et ainsi s’assurer d’un placement optimisé bénéficiant des meilleurs avantages.