Vous détenez un ou des bien(s) en location meublée ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous ne savez pas quel statut choisir ? Le fameux statut LMNP vous intéresse ? On comprend bien votre besoin d’information au sujet de l’investissement immobilier locatif.

En effet, si vous suivez un tant soit peu l’actualité de la gestion patrimoniale, en particulier pour l’immobilier, il ne vous aura pas échappé que, depuis 2018, la location immobilière (et plus particulièrement le statut LMNP) a été sérieusement modifiée au gré de diverses lois et décisions des pouvoirs publics.

Créé en 1949 et véritable succès auprès des investisseurs immobiliers depuis de nombreuses années, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel a été ciblé depuis quelque temps déjà. Alors, qu’en est-il du statut LMNP en 2021 ? Y a-t-il une alternative au statut LMNP ?

Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif et que vous manquez d’informations à propos des différents statuts LMNP, LMP ou encore en ce qui concerne la location nue, cet article de nos experts est fait pour vous !

Avant de développer tous ces points, on vous propose un petit résumé de ce qu’il faut savoir à propos du statut de LMNP (Loueur Meublé Non professionnel), potentielle niche fiscale bien connue des investisseurs immobiliers chevronnés, notamment lorsque le régime choisi est au « réel ».

Qu’est-ce que le statut de LMNP ?

Défini par l’article 155 IV du CGI, le statut de « Loueur Mobilier Non Professionnel » a vu le jour en 1949. Le statut LMNP est un régime fiscal qui permet, pour le propriétaire d’un bien immobilier, de louer celui-ci, d’en percevoir des loyers, le tout avec des avantages fiscaux… mais à certaines conditions !

Statut ouvert à tous les contribuables français, cet investissement immobilier a pour but de permettre au loueur meublé de préparer sa retraite, car oui, cet investissement est bien censé se faire sur le long terme. Le bien immobilier ainsi loué est fait pour être gardé, et non pour être revendu.

Cet investissement immobilier consiste en la location d’un bien déjà meublé auquel peuvent s’appliquer deux options statutaires : le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou le LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Niche fiscale traditionnelle et référencée en France depuis longtemps, le statut LMNP est au centre des attentions depuis quelques mois. En effet, plusieurs décisions et lois (décision du Conseil Constitutionnel, loi de finances 2020, LFSS 2021) allant dans le sens du CAP 2022, c’est-à-dire celui de réaliser une trentaine de milliards d’euros d’économies sur les dépenses publiques au cours des prochaines années, ont directement impacté le statut LMNP. Ainsi, le comité d’action publique 2022 a suggéré, dès 2017, une révision de la fiscalité de l’investissement locatif privé, et donc du statut de LMNP.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Depuis 2018 et la suppression de la condition d’enregistrement au RCS (« Registre du Commerce et des Sociétés ») pour être considéré comme un Loueur Meublé Professionnel, et avec l’application de la loi de finances 2020, il convient de respecter deux conditions pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnelle :

  • La part des revenus locatifs ne doit pas dépasser 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
  • Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an

Si une de ces conditions n’est pas respectée, le loueur est alors considéré comme Loueur Meublé Professionnel.

Vous vous demandez certainement quels sont les avantages du statut LMNP, et pourquoi il a pu avoir tant de succès ? Voici donc les principaux avantages du statut LMNP :

  • Amortir le bien sur plusieurs années (calculer sa dévalorisation tous les ans selon son usure et son usage)
  • Déduire les charges liées à la gestion et les intérêts d’emprunt
  • Récupérer la TVA à 20 % de l’investissement (sous conditions)

Ainsi, le statut de LMNP est très avantageux fiscalement du fait des déductions et des amortissements comptables du bien immobilier, mais aussi parce que l’investisseur ne paye pas d’impôts sur les loyers qu’il perçoit de la location du bien immobilier.

Bon à savoir : attention toutefois, car, en cas de revente, le Loueur Meublé Non Professionnel est fortement taxé sur la plus-value immobilière du bien.

Statut LMNP : quel régime fiscal ?

Être au statut de LMNP signifie être au régime… mais pas n’importe quel régime, comme vous pouvez vous en douter ! Ce n’est pas de régime alimentaire, mais bien de régime fiscal dont il est ici question. Le statut de LMNP est synonyme de déclaration des revenus qui en sont issus en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas comme des revenus fonciers.

Dès lors, le déclarant au statut LMNP a le choix entre deux régimes fiscaux :  le régime micro-BIC ou le régime réel. Voici quelques petites précisions à propos de ces deux régimes fiscaux.

Le régime micro-BIC

En LMNP, c’est le régime micro-BIC qui est appliqué par défaut jusqu’à la somme de 70 000 euros de revenus annuels. L’abattement prévu est de 50 % pour un régime micro-BIC en LMNP (ou 71 % pour les locations de tourisme), contre 30 % pour les revenus locatifs étant considérés comme des revenus fonciers. Ainsi, seule la moitié des revenus locatifs est prise en compte et ajoutée aux autres revenus du foyer fiscal pour le calcul de l’impôt sur le revenu, le tout étant soumis au barème progressif qui s’applique à celui-ci.

Bon à savoir : attention, en contrepartie de cet abattement de 50 % (ou de 71 %), le déclarant ne peut pas déduire les charges liées à la location du ou des bien(s).

Le régime réel

En LMNP, le régime réel est automatiquement appliqué à partir de 70 000 euros de revenus. Toutefois, celui-ci peut tout à fait être choisi par le bailleur/déclarant lui-même. Il suffit pour cela d’en faire la demande auprès de l’Administration fiscale avant le 1er février de l’année civile, au moyen du formulaire POi.

Comme nous vous l’avons mentionné en introduction, le statut LMNP revêt un caractère de niche fiscale, d’autant plus au régime réel. Pourquoi cela ? Quels sont les avantages à être au régime réel pour le statut de LMNP ? Voici ce que nos experts ont retenu comme avantages du régime réel :

  • Les dépenses liées à l’entretien du bien immobilier (présentation des factures correspondantes obligatoire)
  • Les frais d’assurance
  • Les frais de gestion immobilière
  • La taxe foncière
  • Les frais de notaire
  • Les frais d’expert-comptable
  • Les intérêts du prêt correspondant

Statuts LMNP et LMP : ce qui a changé depuis 2018

Comme nous l’avons déjà évoqué dans cet article, des changements sont intervenus concernant les conditions requises pour bénéficier de l’un ou l’autre des statuts, mais aussi à propos de la fiscalité qui leur est appliquée. Petit récapitulatif pour ceux qui n’auraient pas tout suivi !

Quand le Conseil Constitutionnel s’en mêle

Ancienne condition d’accès au statut LMP, l’inscription au RCS a été abrogée par la décision du 8 février 2018 rendue par le Conseil Constitutionnel, avec une mise en application de cette suppression grâce à la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2020, il n’est plus nécessaire d’être inscrit au RCS pour être considéré comme Loueur Meublé Professionnel et seules des conditions de revenus sont nécessaires (article 155 IV 2 du Code général des impôts), à savoir :

  • Les recettes locatives annuelles perçues par le foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 euros
  • Les recettes locatives annuelles doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, pensions et retraites incluses

L’application de cette loi a pour conséquence de faire basculer bon nombre de loueurs du statut de LMNP vers le statut LMP, parfois contre leur gré ou à leur insu, dès lors que l’inscription au RCS est devenue un « choix » et non plus une « condition » pour être au statut LMP.

En outre, la LFSS pour 2021, motivée par une volonté d’alignement social et fiscal, a vu l’application de l’article L. 611-1 du CSS être effective à partir du 16 décembre 2020.  La représentation nationale explique et justifie la réécriture de l’article en ces termes :

“De nombreux particuliers développent aujourd’hui des activités économiques de faible importance, parfois en complément d’une activité principale, et souvent à l’aide des plateformes dématérialisées d’échange de biens ou de services qui se sont développées massivement ces dernières années.

Ces particuliers sont confrontés à des démarches complexes pour acquitter le paiement des cotisations et contributions afférentes. Dans un but de simplification, cet article vise à offrir à ces particuliers la possibilité d’opter pour une déclaration très simplifiée de leurs revenus auprès du régime général sans recourir à une démarche de création d’entreprise, dès lors que leurs revenus n’excèdent pas un certain seuil.

Cet article actualise par ailleurs, par cohérence avec l’évolution du droit fiscal, les critères permettant d’avoir accès au dispositif spécifique pour les locations meublées de courte durée, en supprimant le critère d’inscription au registre du commerce et des sociétés.”

Vous l’aurez compris, ces décisions vont dans le sens de la réflexion entamée en 2017 par le CAP 2022 !

Quelles sont les conséquences de ces changements pour les statuts LMNP et LMP ?

Pour résumer, on peut dire que les conséquences des modifications opérées par les dernières décisions des pouvoirs publics peuvent concerner le calcul du déficit, les conditions de cession du bien loué, les cotisations sociales, et, dans une moindre mesure, l’imposition.

Voici l’essentiel à en retenir :

L’imposition

Que l’on soit au statut de LMNP ou au statut de LMP, les règles de calcul concernant l’imposition annuelle sont identiques (les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux dans les 2 cas).

Déficit

Il existe un avantage fiscal à passer du statut LMNP au statut LMP. Lequel ? En cas de déficit BIC professionnel en statut de LMP, celui-ci est imputable sans limites sur les autres revenus du foyer fiscal.

Cession

Dans le cas de la LMP, la plus-value de cession est imposée selon le régime professionnel lors de la vente d’un bien immobilier, ce qui correspond à la perte de l’application des abattements en fonction de la durée de détention, mais aussi à la perte de l’exonération totale au terme de 22 ans pour l’IR (« Impôt sur le Revenu ») et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Pour aller plus loin : n’hésitez pas à consulter notre article intitulé « CAP 2022, la fin de l’amortissement LMNP »

Exemple de calcul d’un amortissement

L’amortissement dans le calcul de la plus-value :

Les amortissements qui sont déduits comptablement et qui viennent donc réduire l’assiette fiscale de l’investisseur sont réintégrés lors de la revente du bien.

Le calcul sera donc le suivant :

La plus-value à court terme (avec amortissement du bien) est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Plus votre tranche marginale d’imposition sera élevée et plus vous serez taxé.
La plus-value à long terme sera imposée à la flat tax, c’est-à-dire 30 % (17,2 % de prélèvements sociaux + 12,8 % d’impôts).

Voici un exemple concret :

Un investisseur immobilier achète un bien 200 000 euros, en a amorti 50 000 euros, et le revend 230 000 euros. Le calcul de la plus-value se fera sur les sommes suivantes :
la plus-value à court terme : 50 000 euros correspondant à l’amortissement du bien
la plus-value à long terme : 30 0000 euros (230 000 euros – 200 000 euros) correspondant à la prise réelle de valeur du bien lors de la cession.
Cela change la donne, car, en LMNP, les amortissements n’étaient pas réintégrés !

Les cotisations sociales

En LMP, les loueurs payent les cotisations sociales en fonction de leur résultat net comptable. Donc s’il n’y a pas de profit, il n’y a pratiquement pas de cotisations à payer. En revanche, si vous générez du profit, alors vous payerez les cotisations sociales de vote activité salariée, mais aussi les cotisations sociales liées à l’activité de LMP.

Montage pour investissement immobilier locatif

Le cabinet Xperts patrimoine et ses experts ont pensé à vous ! Afin que nos clients concernés puissent faire face au mieux à ce changement de statut LMNP/LMP, nous avons mis en place un montage juridique performant et adapté permettant de :

  • Limiter très fortement l’imposition sur les revenus fonciers
  • Optimiser au maximum la taxe sur la plus-value
  • Diminuer les frais de succession

Ce n’est pas tout. Connaissez-vous le proverbe patrimonial qui dit « il n’y a pas que le LMNP dans la vie, il y a la location nue aussi » ? On ne saurait trop vous recommander de jeter un œil sur le montage pour investissement immobilier locatif, au top de l’actualité, pour ainsi découvrir une solution alternative au statut LMNP ou LMP.

 

L’équipe Xperts patrimoine vous accompagne dans vos démarches. Si vous souhaitez une étude patrimoniale et fiscale, n’hésitez pas à nous contacter directement.

Nos experts, vous l’aurez remarqué, en connaissent un rayon au sujet de la gestion patrimoniale, et pour cause, ce sont des professionnels avertis. Il est toujours recommandé de bien s’entourer et de passer par l’intermédiaire d’un professionnel, quel que soit le domaine, d’autant plus quand il est question de votre patrimoine !

Notre crédo : vous êtes unique, chaque investisseur est unique. Le rapport humain et les résultats sont au cœur de notre projet. On vous accompagne dans vos démarches en vous guidant d’une façon optimale et qui vous corresponde.

Xperts patrimoine, une équipe d’experts motivés à l’écoute et à votre service, tout simplement.

Julie Gicquel
Julie Gicquel
17:36 08 Mar 21
Je recommande.
Guillaume Fernandez
Guillaume Fernandez
09:25 16 Feb 21
Une équipe au top, qui a su m'accompagner et répondre à toutes mes problématiques. Enfin des conseillers en patrimoines qui sont à l'écoute de leurs clients. Je conseil vivement le Cabinet Xperts Patrimoine.
Jean-Charles Candaux
Jean-Charles Candaux
13:10 25 Jun 20
Très réactif et inventif. Jonathan a su me proposer des solutions qu'on ne m'avait jamais proposé. (les autres conseillers que j'avais rencontré ne me proposaient que du Pinel !)
Guillaume Rayton
Guillaume Rayton
09:22 19 Mar 20
Sincèrement, c'est une enseigne et un personnel que je recommande chaleureusement. On comprend très vite que l’intérêt du client est mis en avant. Les conseils sont pertinents et adaptés. Le suivi est top et régulier. La disponibilité des conseillers est exemplaire. Un grand bravo pour la rigueur dont vous faites preuve.
Terrain Liz
Terrain Liz
20:15 22 Nov 19
Sérieux, professionnalisme, sur mesure et convivialité sont les termes qui résument notre rencontre avec Jonathan Rio.De très bons conseils, des actions misent en place afin de nous faire économiser...Ce qui est dommage aujourd’hui, c est de ne pas les avoir rencontré plus tôt!À très bientôt!Merci à vous
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Jonathan RIO dispose du statut de Conseiller en Investissements Financiers référencé sous le numéro E004785 auprès de l’Autorité des Marchés Financiers par l’Association Nationale des Conseils Financiers (ANACOFI). Jonathan RIO dispose également de la carte d’agent immobilier n° CPI 4002 2018 000 035 535 auprès de la Sous-Préfecture de Dax et est référencé sur le registre unique des intermédiaires en Assurance, Banque et Finance de l’ORIAS sous le numéro 18005813 en tant que courtier d’assurance, courtier en opérations de banque et conseiller en investissements financiers. Nos activités sont couvertes par une assurance de responsabilité civile professionnelle et une garantie financière auprès de la compagnie AIG. Le code APE de l’entreprise est le 7022Z.
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