Contexte et enjeux fiscaux
En tant que cabinet en gestion de patrimoine, nous constatons que les investisseurs dans l immobilier locatif ne prennent pas systématiquement en compte la fiscalité. De nombreux particuliers franchissent le pas et découvrent ensuite l’impact fiscal important de leur acquisition. Voici un cas inspiré d’un couple accompagné par notre cabinet. Les clients nous ont contactés avant la mise en location. Pour préserver l’anonymat, les noms et le contexte ont été modifiés, l’objectif étant d’exposer uniquement leur problématique.
Profil du couple
Le couple, pacsé en séparation de biens, est âgé de 36 et 46 ans et partage un enfant mineur. L’un des conjoints a acquis en 2013, avant leur rencontre, une maison située dans les Landes, estimée aujourd’hui à 280 000 €. Deux crédits d’un montant total de 111 000 € ont été accordés sur 19 et 27 ans, et il reste aujourd’hui un capital restant dû de 78 000 €. L’autre partenaire a acheté en 2019 une maison au Pays Basque, résidence principale du duo, avec un prêt immobilier de 76 000 € sur 18 ans et un reste à payer de 57 000 €.
Situation financière et patrimoine
Sur le plan financier, le couple dispose d environ 8 000 € de liquidités réparties sur différents livrets (Livret A et Livret de Développement Durable). Le patrimoine brut s élève à 533 000 €. Tous deux en CDI, leurs revenus mensuels s élèvent à 4 560 €. En janvier 2023, la famille a accueilli un enfant et l activité s est agrandie avec l’arrivée d’un nouveau-né et d’un fils de 5 ans. La partenaire souhaite prendre un congé parental pour s’occuper du nouveau-né et de leur enfant.
Projet de location
Le propriétaire envisage la mise en location de sa maison et hésite entre la location nue et la location meublée. Chaque mode de location – nue, meublée à l’année, courte durée ou meublée de tourisme – dispose de règles et de régimes fiscaux propres et distincts, ce qui peut prêter à confusion.
Objectifs et attentes
- Obtenir des revenus complémentaires pour compenser la baisse de revenus due au congé parental
- Limiter leur fiscalité annuelle
- Évaluer les nouveaux frais liés à la naissance et les éventuelles déductions d’impôt disponibles
Diagnostic et solution proposée
Sur la base de ces informations, nos conseillers en gestion de patrimoine ont réalisé un diagnostic patrimonial complet et sur mesure. Ils ont soumis aux clients des comparatifs chiffrés couvrant à la fois la location nue (micro-foncier et réel) et la location meublée (LMNP micro-BIC et réel). LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel.
Résultats
Après examen des avantages et inconvénients de chaque option, le choix s est porté sur celle qui permet une économie de 1 802 € net d’impôt par an. Le couple a également constaté une augmentation du pouvoir d’achat familial de 4 737 € nets par an (après crédits, assurances, gestion locative et impôts).
Conclusion et retour
Pour terminer, les clients, satisfaits de l accompagnement, ont recommandé le cabinet à un ami confronté à une problématique de transmission du patrimoine familial. Ils ont apprécié l accessibilité, l optimisation proposée et les comparatifs chiffrés qui facilitent la compréhension des différences entre les types de location.