Qu’est-ce que le LMNP ?

Vous possédez un ou plusieurs biens en location meublée ? Envisagez d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez quel statut choisir ? Le statut LMNP vous intéresse ? Cet article vous apporte les éléments essentiels sur l’investissement locatif et le cadre LMNP.

Le LMNP, une référence qui a évolué

Si vous suivez l’actualité de la gestion patrimoniale, notamment dans l’immobilier, vous savez que, depuis 2018, la location immobilière (et en particulier le LMNP) a connu des évolutions importantes liées à diverses lois et décisions publiques.

Créé en 1949 et longtemps prisé par les investisseurs, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel a été ciblé ces dernières années. Alors, où en est-on du LMNP aujourd’hui et existe-t-il des alternatives ?

Si vous envisagez un investissement locatif et que vous cherchez des informations sur les statuts LMNP, LMP ou encore la location nue, cet article rédigé par nos experts est pour vous.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Défini par l’article 155 IV du CGI, le statut de « Loueur Meublé Non Professionnel » est un régime fiscal permettant au propriétaire de louer un bien meublé, de toucher des loyers et de bénéficier d’avantages fiscaux, sous certaines conditions.

Ouvert à tous les contribuables français, ce dispositif s’inscrit dans une logique de préparation à la retraite et s’envisage sur le long terme : le bien est loué pour être conservé, et non nécessairement revendu.

Ce type d’investissement consiste à louer un logement déjà meublé, avec deux options possibles : le LMNP ou le LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Le LMNP est une niche fiscale bien connue des investisseurs expérimentés, et il est particulièrement attractif lorsque le régime choisi est au réel. Des évolutions législatives et des décisions, comme celles du Conseil constitutionnel et les lois de finances 2020 et LFSS 2021, s’inscrivent dans la perspective CAP 2022 visant des économies publiques importantes et ont directement touché le LMNP. Le CAP 2022 avait déjà envisagé une révision de la fiscalité de l’investissement locatif privé, et donc du LMNP.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du LMNP ?

Depuis 2018, et la suppression de l’obligation d’enregistrement au RCS pour être considéré comme Loueur Meublé Professionnel (LMP), assortie de la loi de finances 2020, deux conditions restent à respecter pour bénéficier du LMNP :

  • la part des loyers ne doit pas excéder 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
  • les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an

Si l’une de ces conditions est franchie, le loueur bascule dans le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Les avantages du LMNP

Vous vous demandez pourquoi le LMNP a tant de succès ? Voici les atouts principaux :

  • amortir le bien sur plusieurs années et provisionner sa dépréciation selon l’usure et l’usage
  • déduire les charges de gestion et les intérêts d’emprunt
  • récupérer la TVA à hauteur de 20 % de l’investissement (sous conditions)

Le LMNP offre donc un avantage fiscal notable grâce aux déductions et à l’amortissement, et l’investisseur n’est pas imposé sur les loyers perçus.

Bon à savoir : en cas de revente, le LMNP peut être fortement taxé sur la plus-value immobilière.

Statut LMNP : quel régime fiscal ?

Être LMNP, c’est appartenir à un régime fiscal précis : les revenus issus de la location sont déclarés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non en revenus fonciers.

Vous pouvez opter entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le réel. Voici un aperçu rapide de ces régimes.

Le régime micro-BIC

Par défaut, le LMNP bénéficie du micro-BIC jusqu’à 70 000 euros de revenus annuels. L’abattement est de 50 % (ou 71 % pour les locations de tourisme), contre 30 % pour les revenus fonciers. Autrement dit, seule la moitié des revenus locatifs est prise en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu, selon le barème progressif.

Notez toutefois qu’avec cet abattement, les charges liées à la location ne peuvent pas être déduites.

Le régime réel

À partir de 70 000 euros de revenus, le régime réel peut s’appliquer automatiquement ou être choisi par le bailleur en faisant une demande avant le 1er février de l’année civile, via le formulaire POi.

Les avantages du régime réel incluent notamment :

  • les dépenses d’entretien et les factures associées obligatoires
  • les frais d’assurance
  • les frais de gestion immobilière
  • la taxe foncière
  • les frais de notaire
  • les frais d’expert-comptable
  • les intérêts d’emprunt

Statuts LMNP et LMP : les changements depuis 2018

Des ajustements importants ont touché les conditions d’accès à chacun des statuts et leur fiscalité. Récapitulatif des points clés :

Quand le Conseil Constitutionnel s’en mêle

La condition d’inscription au RCS pour accéder au statut LMP a été abrogée par une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018, mise en œuvre par la loi de finances pour 2020 (n° 2019-1479 du 28 décembre 2019).

Depuis le 1er janvier 2020, l’inscription au RCS n’est plus nécessaire pour être considéré comme Loueur Meublé Professionnel ; les seules conditions concernent les revenus annuels :

  • les recettes locatives annuelles doivent dépasser 23 000 euros
  • elles doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer (pensions et retraites incluses)

Ces dispositions ont transféré de nombreux propriétaires du LMNP vers le LMP lorsque l’inscription au RCS est devenue une option plutôt qu’une condition.

La LFSS 2021, dans un souci d’harmonisation sociale et fiscale, a aussi introduit des clarifications visant à simplifier les démarches pour les locations meublées de courte durée et à supprimer le critère d’inscription au registre pour certains cas.

Conséquences de ces changements pour les statuts LMNP et LMP

Les réformes peuvent influencer le calcul du déficit, les conditions de cession du bien, les cotisations sociales et, dans une moindre mesure, l’imposition.

Imposition

Que vous soyez LMNP ou LMP, les règles d’imposition annuelles restent les mêmes : les loyers entrent dans la catégorie BIC.

Déficit

Passer de LMNP à LMP peut offrir un avantage fiscal lorsque le résultat BIC professionnel est déficitaire : ce déficit peut être imputé sans limite sur les autres revenus du foyer.

Cession

Pour la LMP, la plus-value est imposée selon le régime professionnel lors de la vente, ce qui supprime les abattements liés à la durée de détention et retire l’exonération à 22 ans pour l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Pour approfondir, vous pouvez consulter notre article sur CAP 2022 et la fin de l’amortissement LMNP.

Exemple de calcul d’un amortissement

Dans le cadre de la plus-value, les amortissements comptables, qui réduisent la base imposable, sont réintégrés lors de la revente.

Calcul simplifié :

  • la plus-value à court terme correspond à l’amortissement (par exemple 50 000 euros)
  • la plus-value à long terme correspond à la valeur réelle du bien à la cession (par exemple 30 000 euros pour une vente à 230 000 euros après acquisition à 200 000 euros)

À noter, en LMNP, les amortissements n’étaient pas réintégrés lors de la cession.

Les cotisations sociales en LMP

En LMP, les cotisations sociales dépendent du résultat net comptable. S’il n’y a pas de profit, les cotisations sont faibles ; en cas de profit, vous payez les cotisations liées à l’activité et celles propres au LMP.

Montage pour investissement immobilier locatif

Pour aider nos clients à gérer ce basculement LMNP/LMP, notre cabinet propose une structure juridique adaptée qui vise à :

  • limiter sensiblement l’imposition sur les revenus fonciers
  • optimiser la taxation sur la plus-value
  • réduire les frais de succession

Et si l’on vous disait qu’il existe aussi des solutions alternatives à la location meublée, comme la location nue ? Notre équipe conseille sur des montages d’investissement immobilier locatif à la pointe de l’actualité pour répondre à vos besoins.

Accompagnement et expertise

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