Qu’est-ce qu’un OPCI et quelles différences avec une SCPI
Si les rendements de vos livrets ne vous convainquent pas et que vous cherchez à augmenter votre rentabilité tout en diversifiant votre patrimoine, l’immobilier sans gestion opérationnelle peut vous intéresser.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) s’adressent à ceux qui souhaitent profiter des avantages de l’immobilier sans les contraintes de la gestion courante. Toutefois, ces deux formats d’investissement ne se ressemblent pas.
Différences clés entre SCPI et OPCI
Une SCPI consiste à acquérir des parts de biens immobiliers – bureaux, commerces et autres locaux – gérés par une société qui déniche les biens, les rénove et assure la gestion locative. En contrepartie, vous percevez des revenus fonciers réguliers comme si vous déteniez directement le bien.
Un OPCI suit une logique similaire dans le principe, mais il combine actifs immobiliers et actifs financiers, contrairement à une SCPI qui est exclusivement immobilière.
Comprendre l’OPCI
L’OPCI permet d’investir dans l’immobilier tout en exposant une part des investissements à des marchés financiers. Cette approche offre une exposition indirecte à l’immobilier tout en conservant la liquidité de vos avoirs. En pratique, la répartition peut osciller, typiquement entre 65 et 95 % pour l’immobilier et entre 5 et 30 % pour la portion financière.
Il s’agit d’un placement à long terme accessible via un compte-titres ou une assurance vie, grâce à des unités de compte. Cela vous permet, si nécessaire, de retirer une partie de votre épargne sans devoir vendre un bien immobilier physique.
En confiant votre capital à des spécialistes des marchés immobiliers et financiers, l’OPCI vise à diversifier les investissements et à diluer le risque. L’univers d’actifs comprend des bureaux, des commerces et, selon les périodes, des logements loués majoritairement à des professionnels ou parfois à des particuliers. Par ailleurs, l’OPCI peut aussi investir sur les marchés financiers, notamment via des actions de grandes foncières et des obligations. Cette approche hybride attire de nombreux investisseurs en quête de perspectives de rendement positives.
Avantages et accessibilité
Pour les détenteurs d’assurance vie, l’OPCI représente une porte d’entrée vers l’immobilier grâce aux unités de compte, permettant d’investir dans l’immobilier tout en conservant les avantages du cadre d’assurance vie.
Le rendement et la performance de l’OPCI dépendent à la fois de l’évolution du marché immobilier et des marchés financiers; comme tout placement, le capital n’est pas garanti et les performances peuvent varier.
Il est possible de souscrire des OPCI en direct ou à crédit sous réserve de votre capacité d’emprunt et de votre taux d’endettement, afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit. De plus, l’immobilier devient accessible à partir de quelques centaines d’euros.
Fiscalité et accompagnement
En matière fiscale, les OPCI offrent une lourdeur fiscale moindre que les SCPI: les gains peuvent être soumis à la flat tax de 30 %, tandis que les SCPI relèvent de l’impôt sur le revenu complété par les prélèvements sociaux (environ 17,2 %). Notez que cela peut ne pas s’appliquer lorsque les OPCI, comme les SCPI, sont détenus via un contrat d’assurance vie, qui bénéficie d’un cadre fiscal avantageux.
Concernant l’IFI, l’OPCI est taxé uniquement sur la portion immobilière.
Nos experts sont qualifiés sur le sujet. Il est toujours prudent de s’entourer et de faire appel à un professionnel. Xperts Patrimoine peut vous guider dans vos démarches et vous aider à optimiser votre placement afin d’éviter les mauvaises surprises et de tirer le meilleur parti des opportunités offertes.