La fin du LCD (Conditions location meublée) au Pays Basque ?
Les LCD (conditions de la location meublée) saisonnière changent au Pays Basque en juin 2022. Faut-il encore louer son bien en location courte durée ? Notre dossier.
Les Lcd (conditions de location meublée) se durcissent au Pays Basque à partir de juin 2022. Le meublé de tourisme est montré du doigt dans les zones en déficit de résidences principales tandis que les professionnels du tourisme le considèrent comme une concurrence déloyale.
Si la durée de location courte (LCD) ou moyenne (LMD) est souvent associée à la clientèle touristique, cela n’empêche pas certaines entreprises d’y avoir recours pour des besoins ponctuels de véhicules. Selon l’Insee, en 2019, 9,1 % des travailleurs en France travaillaient en contrat à durée indéterminée, 1,7 % en apprentissage et 2,4 % en intérim. Les entreprises optent plutôt pour de la LCD et de la LMD pour une partie de leur flotte afin de s’adapter à ces différents contrats.
Le contrat d’une LCD s’étend d’une heure à trente jours. En ce qui concerne la fiscalité, l’entreprise bénéficie d’une exonération totale de la taxe sur les véhicules de sociétés (TVS) lorsque la durée de la location est inférieure à 30 jours consécutifs. Au-delà de cela, la TVS est due. C’est pourquoi certaines entreprises préfèrent la LCD à la LMD ou à la LLD.
Plébiscité par les investisseurs pour accroître leur rentabilité, ce mode d’exploitation s’attire les foudres des communes et des habitants locaux. En effet, la location courte durée, principalement en location meublée, a rencontré une forte expansion dans l’investissement immobilier, portée par la sur-rentabilité et la fiscalité de ce dispositif.
Il faut reconnaître que la location saisonnière, adoptée par bon nombre de propriétaires bailleurs, est soutenue par la demande croissante sur les zones touristiques, amplifiée depuis la pandémie.
Mais de nouvelles mesures politiques locales sur le territoire basque visent à réguler cette pratique en vue de combler le manque de logement d’habitation.
Faisons un état des lieux.
La location meublée saisonnière : un dispositif immobilier qui devient controversé
Malgré des conditions financières favorables, les bailleurs en location courte durée sont soumis à des changements réguliers de législation.
Des loueurs saisonniers stigmatisés
Les prix et les loyers immobiliers s’envolent dans les communes et les secteurs touristiques du Pays Basque. Pour preuve, la chambre interdépartementale des notaires a relevé une augmentation de 30 % sur les 3 dernières années. En parallèle, le nombre de résidences principales diminue sur le marché. Résultat, les biens locatifs à l’année se raréfient, contraignant les ménages à s’éloigner de leur lieu de travail. Les loueurs en courte durée sont désignés comme responsables de cette tension immobilière.
Côté cohabitation, les relations s’enveniment entre voisinage et occupants de passage. Au sein de logements collectifs, les nuisances sonores échauffent les esprits, tout comme les perturbations dans les espaces communs. Les règlements de copropriété sont alors révisés en assemblée générale afin de destiner les immeubles à l’habitat permanent et non aux activités commerciales.
Des décisions pour contrer le déficit de logements locatifs à l’année
Devant les plaintes récurrentes des habitants, certaines collectivités territoriales commencent à instaurer des mesures pénalisantes pour les bailleurs en courte durée. En 2022, la plateforme Airbnb liste 12 nouvelles villes actant l’enregistrement obligatoire des meublés saisonniers.
La communauté d’agglomération du Pays Basque va plus loin dans sa décision à partir du 1er juin 2022. Les loueurs de meublés de tourisme sont ainsi tenus de proposer des logements d’habitation à l’année en résidence principale d’une surface équivalente à leur location de tourisme. Tout local compensant le bien saisonnier peut faire l’objet d’un changement d’usage. Cette réglementation évolutive risque de nuire à la rentabilité des opérations d’investissement immobilier en meublé touristique.
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Un système d’exploitation qui peut être lourd de conséquences
Les locations meublées de tourisme restent complexes à gérer pour le bailleur. Ce principe de location en LCD supporte une forte rotation d’occupants provisoires, demandant une organisation draconienne dans un temps restreint. La solution des conciergeries permet de remettre le logement en état. Mais celles-ci sont parfois dépassées par l’ampleur de la tâche dans des délais très serrés.
Cette multitude de locataires de passage accélère la dépréciation du bien. Les risques de dégradations d’habitat sont réels. Même si les assurances prennent en charge ces désagréments, votre investissement peut être indisponible pendant quelques semaines. Une période pendant laquelle vos loyers ne sont pas encaissés. Sans compter le risque accru de squatters comme vu récemment dans les informations nationales.
Mais alors, quelles alternatives choisir lorsqu’on n’a qu’un seul bien à louer
La location nue : une solution
La location nue fait partie des orientations que vous pouvez envisager.
Un contrat de location classique
En signant un bail renouvelable de 3 ans – 6 ou 9 ans si le bailleur est en société – le locataire est susceptible de conserver son logement sur une longue période. De ce fait, l’habitat se dégrade moins vite qu’avec un contrat meublé ou en LCD.
Soutenue par les politiques nationales et locales, y compris au Pays Basque, elle permet de bénéficier d’une réglementation juridique et fiscale pérenne dans le temps. Les démarches administratives sont relativement simples : aucune formalité d’enregistrement d’activité n’est requise.
Une gestion simplifiée
La location nue reste une valeur sûre. Vos recettes foncières sont régulières, sous réserve de sélectionner un locataire solvable. Même si le montant de l’assiette est plus faible qu’avec un bien en courte durée, vous percevez la totalité de vos loyers annuels. La différence compense les nuitées non occupées d’un logement saisonnier en périodes creuses.
Vous ciblez une clientèle plus élargie avec la location d’un logement vide. Sur le secteur Sud Landes, Pays Basque, la pénurie permet de faciliter les meilleurs profils financiers.
La location meublée à l’année : une alternative moins contraignante qu’un bail en courte durée
Un autre moyen de transformer sa location meublée saisonnière en contrat à l’année permet de s’affranchir d’une réglementation pénalisante à compter de l’été 2022.
Des logements supplémentaires dans le parc immobilier
Louer son bien meublé à l’année permet de résoudre la pénurie de logements sur le secteur du Pays Basque. Plus souple que le contrat classique en location nue, le bail meublé se décline en 3 versions de bail :
- le meublé classique d’une durée renouvelable de 1 an ;
- le contrat étudiant correspondant à une durée d’année scolaire de 9 mois ;
- le bail mobilité de 1 à 10 mois dans le cas de formation ou de mission professionnelle sur une période limitée.
Une condition est imposée par le décret de loi du 31 juillet 2015 : votre bien immobilier doit fournir un minimum d’équipements afin d’être répertorié comme logement meublé.
Un contrat plus lucratif qu’en location nue
En raison des équipements fournis, le montant du loyer proposé dans un logement meublé est supérieur à celui d’un logement vide. Cette somme tient également compte du risque de vacance entre deux contrats, notamment en présence d’un bail étudiant ou mobilité.
Les recettes issues de la location meublée non saisonnière sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux. L’activité doit donc être déclarée au greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro SIRET. Elle nécessite alors un suivi comptable.
L’agglomération du Pays Basque veut augmenter le parc locatif en proposant davantage de résidences principales sur le territoire grâce à la modification des conditions de location meublée lcd en courte durée. Concrètement, le propriétaire peut s’orienter vers la location meublée à l’année ou vers la location non meublée. Selon votre situation, il est plus intéressant d’opter pour l’un ou l’autre des modes de location. Pour vous aider à sélectionner la meilleure formule, notre équipe met son ingénierie patrimoniale à votre service.
L’attractivité du Pays Basque a augmenté ces dernières années, ce qui a entraîné une augmentation exponentielle des locations en meublés de tourisme LCD.
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