La Loi Climat et ses nouvelles normes énergétiques viennent bousculer le marché immobilier pour les prochaines années. Dès 2025, les logements classés G seront exclus du parc locatif en raison de leur notation au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les biens répertoriés F et E suivront le pas puisqu’ils seront concernés en 2028 et 2034. En effet, cette réglementation durcit les critères sur les bâtis à louer en imposant des travaux de rénovation sur les habitations afin d’améliorer leur performance énergétique. Cette décision vise la neutralité carbone à l’horizon 2050. Les investisseurs s’interrogent. D’un côté, les propriétaires pris au dépourvu envisagent de se débarrasser de leur passoire thermique. En face, des candidats à l’achat se mettent à la recherche de biens à prix cassés en vue de les réhabiliter et les exploiter. Dans cet article, Xperts Patrimoine vous explique l’incidence du classement DPE sur vos projets de location et vente immobilière.
Vous envisagez d’investir dans un bien ancien à rénover ? Une passoire énergétique peut représenter une aubaine pour les acheteurs immobiliers en quête de logements à réhabiliter. Vous pourrez également allier vos travaux avec des avantages fiscaux non négligeables, selon votre situation.
1,6 million de biens classés F et G dans le parc locatif privé : tel est le volume des logements assimilés comme des passoires thermiques en France selon l’ONRE (Observatoire National de la Rénovation Énergétique). Pour les acquéreurs, de nouvelles opportunités immobilières sont susceptibles d’alimenter le marché. Parmi ces biens, 30 % sont localisés en agglomération parisienne. Dans la région Aquitaine, les passoires énergétiques sont situées plutôt dans les zones rurales et dans les territoires intérieurs. Par exemple, les stations de ski pyrénéennes voient près de 80 % d’appartements déclassés par les nouveaux diagnostics DPE. Mais les centres-villes abritent également des logements anciens peu performants sur le plan énergétique. La raison de ce mauvais classement est simple. 75 % de bâtiments en France ont été construits avant 1974, date de la première réglementation thermique obligatoire dans le neuf.
Selon la note de conjoncture des Notaires de France, la part de ventes de logements énergivores augmente significativement depuis ces deux dernières années. Au 2e trimestre 2021, la proportion de transactions immobilières dans l’ancien classé F et G s’élevait à 11 %. Ce taux est ensuite passé à 18 % avant l’été 2023. Dans le Sud-Ouest, même si la tendance était moins marquée en 2021, le volume de cession a doublé en deux ans dans les Pyrénées-Atlantiques et les Landes. En Gironde, les ventes ont été multipliées par 4 sur cette période.
À partir de septembre 2022, l’affichage des performances DPE a changé la donne pour les vendeurs. Si l’on se réfère à l’analyse des Notaires de France, les prix des logements F et G connaissent une décote depuis 2022. Les transactions réalisées sur les plus mauvais scores DPE affichent des baisses de tarifs plus marquées que des biens similaires, mais mieux classés. Ce différentiel entre un bien à l’évaluation défavorable et un logement mieux coté est particulièrement important en NouvelleAquitaine. Par exemple, un bien trop énergivore se vend 19 % moins cher qu’un produit identique affichant un DPE D. Davantage d’opportunités se présentent donc aux investisseurs à l’affût de bonnes affaires et prêts à engager des travaux d’amélioration énergétique.
Côté propriétaire bailleur, l’interdiction de location impose parfois une mise en vente. Mais cette étape peut prendre plus de temps que prévu.
La première solution pour accélérer la vente d’un logement peu performant consiste à programmer quelques travaux de rénovation. Le simple fait d’isoler les combles ou de changer de système de chauffage permet d’améliorer le classement du diagnostic de performance. Vous pouvez vous appuyer sur les aides financières prévues à cet effet, telles que MaPrimeRenov ou les certificats d’énergie CEE.
En demandant des devis à des artisans, vous facilitez la prise de décision des candidats à l’achat. Il est par ailleurs possible de leur fournir un DPE projeté, c’est-à-dire une simulation d’audit énergétique après travaux. Ce document délivré par un diagnostiqueur professionnel calcule la nouvelle notation énergétique une fois les opérations réalisées. Cette estimation donne plus d’arguments à l’acquéreur pour son dossier de financement. Les banques sont plus favorables à accorder des prêts pour un bien à rénover en intégrant l’enveloppe des travaux dans le crédit. Un point complémentaire peut faire basculer la balance en faveur de l’achat : le futur propriétaire peut bénéficier d’aides financières pour rénover son projet immobilier ainsi que d’un écoprêt à taux zéro.
Dans le cas où le logement ne trouve pas preneur au prix souhaité, vous avez la possibilité de conserver votre bien et de le proposer en location saisonnière. Ce scénario est valable dans les secteurs géographiques touristiques tels que la zone littorale atlantique ou les grandes agglomérations. Pour le moment, les interdictions de location des logements ayant un score énergétique défavorable concernent uniquement les biens destinés à l’habitat à l’année. Mais rien ne dit que cette décision n’évolue pas dans les prochaines années pour s’étendre à la location courte durée. Il vous faudra toutefois veiller à respecter les réglementations en vigueur concernant les meublés de tourisme instaurées localement. C’est le cas du principe de compensation mis en place dans certaines communes du Pays basque pour les changements d’usage d’habitation en meublé touristique.
Promulguée en 2021, la loi Climat et Résilience cible les logements affichant un diagnostic de performance énergétique G et G+, F et E.
Les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés depuis août 2022. La loi s’applique sur les nouveaux contrats ainsi que sur les renouvellements ou les reconductions de bail à date anniversaire. Un seuil de consommation d’énergie maximale a été décrété par les pouvoirs publics : les biens à louer ne doivent pas dépasser le plafond de 45 kWh/m2. D’ailleurs, les maisons et appartements déclarés G+ et présentant un niveau de consommation supérieur à ce palier sont interdits de location depuis janvier 2023. Les propriétaires bailleurs doivent respecter des échéances pour effectuer les travaux énergétiques nécessaires et pouvoir continuer de louer leur bien. Ce calendrier prévoit des interdictions de location pour les logements à l’étiquette DPE :
Depuis janvier 2022, vous devez indiquer la mention “passoire énergétique” sur une annonce de vente d’un investissement immobilier classé F et G. Dès lors que vous souhaitez céder une maison ou un immeuble classé F ou G, vous devez présenter un audit énergétique à vos acheteurs. Cette analyse est à réaliser en amont de la mise en vente. Si vous possédez un appartement dans une copropriété, vous êtes toutefois dispensé de fournir ce document.
Les biens immobiliers doivent à présent respecter des critères de décence énergétique pour le bien-être des occupants et la réduction de l’impact environnemental. Ces règles thermiques impactent fortement les projets des investisseurs acheteurs et vendeurs. Les transactions immobilières représentent des étapes sensibles qu’il convient de maîtriser, surtout depuis les nouvelles normes énergétiques du DPE. Notre cabinet en gestion de patrimoine sur-mesure reste présent à vos côtés pour vous guider vers une opération rentable et sécurisée. Etre accompagné par un conseiller fiscal pour particulier est recommandé en amont de vos projets d’acquisitions et/ou de vente.
